Σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, το Βερολίνο θεωρείται, από πολλές πλευρές, ως «φάρος» μίας πιο προοδευτικής πολιτικής για τη στέγαση.
Όπως γράφει στον Guardian ο Tim White, ακαδημαϊκός και ερευνητής για τη στέγαση, το 84% περίπου των νοικοκυριών στο Βερολίνο βρίσκεται στο ενοίκιο και η στεγαστική πολιτική στην πρωτεύουσα της Γερμανίας συνδέεται με διάφορες εγγυήσεις για τον ενοικιαστή αλλά και με ελεγχόμενες τιμές ενοικίων.
Οι κάτοικοι της πόλης έχουν συγκροτήσει ένα σθεναρό κίνημα για το πάγωμα στις τιμές των ενοικίων και για την απαλλοτρίωση εκατοντάδων χιλιάδων διαμερισμάτων που ανήκουν σε εταιρείες.
Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια, η στεγαστική κρίση στο Βερολίνο έχει κλιμακωθεί σε άνευ προηγουμένου διαστάσεις, με τη μέση τιμή των ενοικίων στην πόλη να αυξάνεται κατά 21,2% μόνο το 2023.
Το «παραθυράκι» της κερδοσκοπίας
Οι λόγοι της στεγαστικής κρίσης είναι περίπλοκοι, ωστόσο υπάρχει ένας απλός και κατανοήσιμος μηχανισμός που έχει οδηγήσει σε τεράστιες αυξήσεις ενοικίων: οι ιδιοκτήτες σπιτιών εκμεταλλεύονται ένα παράξενο «παραθυράκι» που υπάρχει στη γερμανική ομοσπονδιακή νομοθεσία.
Ποιο είναι αυτό; Η πρόβλεψη ότι εάν τα διαμερίσματα νοικιάζονται ως «προσωρινά» και «επιπλωμένα», οι ιδιοκτήτες μπορούν να εξαιρούνται από τους κανόνες ενοικίασης και να χρεώνουν σημαντικά υψηλότερα ενοίκια.
Ο γερμανικός αστικός κώδικας εξαιρεί τις συμφωνίες ενοικίασης για προσωρινή χρήση από τη νομοθεσία ελέγχου ενοικίων (Mietpreisbremse), σύμφωνα με την οποία το «ψυχρό ενοίκιο», δηλαδή το βασικό ενοίκιο που πληρώνει κανείς εξαιρουμένων των πάγιων εξόδων, δεν μπορεί να είναι πάνω από 10% υψηλότερο σε σχέση με τα μέσα ενοίκια που υπάρχουν σε κάθε περιοχή.
Επιπλέον, στα «προσωρινής χρήσης» και «επιπλωμένα» διαμερίσματα, οι ιδιοκτήτες μπορούν να βάζουν επιπλέον χρεώσεις για «έπιπλα», αλλά δεν χρειάζεται να παρέχουν σαφή αιτιολόγηση για αυτές τις χρεώσεις. Αυτό το θεσμικό κενό για τα επιπλωμένα και «προσωρινής χρήσης» διαμερίσματα παρέχει έναν τρόπο στους ιδιοκτήτες να αποσπούν υπέρογκα ενοίκια.
Το μέσο ενοίκιο σε όλα τα διαμερίσματα στο Βερολίνο είναι περίπου 7,67 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ωστόσο, τα επιπλωμένα προσωρινά διαμερίσματα φτάνουν συνήθως περισσότερα από 30 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και μερικές φορές έως και 50 ευρώ.
Η «έκρηξη» της προσωρινής ενοικίασης
Οι εξαιρέσεις αυτές δικαιολογούνταν από την ιδέα ότι οι πόλεις που προσελκύουν μεγάλο αριθμό εργαζομένων από το εξωτερικό, θα επωφελούνταν από ένα μικρό ποσοστό βραχυπρόθεσμων επιπλωμένων διαμερισμάτων.
Ωστόσο, αυτός ο τύπος κατοικίας έχει αυξηθεί από ένα μικρό μερίδιο της αγοράς αρχικά σε περισσότερο από το 50% όλων των καταχωρήσεων στο Βερολίνο και σε άλλες μεγάλες γερμανικές πόλεις. Σε γειτονιές με μεγάλη ζήτηση, όπως το Kreuzberg, κυριαρχούν οι «προσωρινές» και «επιπλωμένες» ενοικιάσεις, με το 70% των καταχωρήσεων να είναι τέτοιας μορφής -τρεις φορές περισσότερο από ό,τι πριν από 10 χρόνια.
Για «μικρά» διαμερίσματα κάτω των 50 τετραγωνικών μέτρων στο Βερολίνο, τα δύο τρίτα περιλαμβάνονται τώρα σε αυτήν την κατηγορία. Σε ολόκληρη τη Γερμανία, οι διαφημίσεις για επιπλωμένα προσωρινά διαμερίσματα αυξήθηκαν κατά 185% μεταξύ 2012 και 2022, ενώ οι διαφημίσεις για κανονική (ασφαλή, μακροχρόνια) ενοικίαση κατοικιών μειώθηκαν κατά 60%.
Υπάρχουν σαφή κίνητρα για τους ιδιοκτήτες μακροχρόνιων διαμερισμάτων να στραφούν σε αυτήν την πιο προσοδοφόρα επιλογή. Το «παραθυράκι» αυτό δίνει επίσης μια εναλλακτική στους ιδιοκτήτες Airbnb, μετά την αυστηροποίηση των κανονισμών σε αυτό το πεδίο το 2018.
Οι εταιρείες – διαμεσολαβητές
Μία ολόκληρη «βιομηχανία» έχει εμφανιστεί για να διευκολύνει αυτόν τον τύπο ενοικίασης. Οι πλατφόρμες στέγασης που χρηματοδοτούνται από επιχειρήσεις, όπως το Wunderflats και το Housing Anywhere, έχουν επεκταθεί γρήγορα για να παρέχουν στους ιδιοκτήτες εξατομικευμένες υπηρεσίες για το πώς να νοικιάζουν ως «προσωρινά» και «επιπλωμένα» τα σπίτια τους. Από αυτή τη διαδικασία, οι πλατφόρμες κερδίζουν μεγάλα ποσά.
«Πολλοί ιδιοκτήτες βρίσκουν την πολυπλοκότητα των νόμων και των κανονισμών στο Βερολίνο ενοχλητική. Θα χαρούμε να σας καθοδηγήσουμε στον νομικό λαβύρινθο!», αναφέρεται στον ιστότοπο του Housing Anywhere.
Οι εταιρείες αυτές επωφελούνται από αυτήν την αγορά, ενώ αναλαμβάνουν και την ευθύνη διαχείρισης και επίπλωσης των σπιτιών, με αντάλλαγμα ένα ποσοστό από το ενοίκιο. Παρέχοντας μια «ουδέτερη ως προς το κόστος» υπηρεσία για τους ιδιοκτήτες, το επιχειρηματικό τους μοντέλο βασίζεται στην αύξηση των κερδών από αυτά τα σπίτια, συμπεριλαμβανομένης της διαμόρφωσης μιας ίδιας, ομοιογενούς, χίπστερ αισθητικής.
«Παρασέρνει» προς τα πάνω τα ενοίκια
Η ρύθμιση της αγοράς ενοικίων στο Βερολίνο διαμεσολαβείται από έναν δείκτη ενοικίων σε όλη την πόλη (Mietpreisspiegel), ο οποίος καθορίζει κατά πόσο οι ιδιοκτήτες μπορούν να αυξήσουν τα ενοίκια με βάση τις μέσες τοπικές τιμές.
Καθώς αυτός ο νέος τύπος πολύ ακριβότερων κατοικιών πολλαπλασιάζεται, ωθεί αυτόν τον δείκτη προς τα πάνω, δημιουργώντας έναν φαύλο κύκλο.
Αυτό επιδεινώνεται περαιτέρω από την κακή εφαρμογή της νομοθεσίας για τον έλεγχο των ενοικίων. Ένα παράδειγμα είναι ότι οι ιδιοκτήτες μπορούν να διατηρούν μία τιμή ενοικίου που παραβιάζει τον κανονισμό ελέγχου ενοικίων, εάν ο προηγούμενος ενοικιαστής έχει αποδεχτεί αυτήν την τιμή.
Οι αντιδράσεις
Ακτιβιστές του στεγαστικού κινήματος και οργανώσεις ενοικιαστών κινητοποιούνται φυσικά γύρω από αυτό το θέμα, πιέζοντας να υπάρξουν νομικές παρεμβάσεις που να αντιμετωπίζουν το «παραθυράκι» των προσωρινών και επιπλωμένων διαμερισμάτων.
Το Ομοσπονδιακό Συμβούλιο υπέβαλε ένα σχέδιο νόμου με στόχο να ενισχύσει την προστασία των ενοικιαστών στην περίπτωση των μισθώσεων επιπλωμένων διαμερισμάτων, υποχρεώνοντας τους ιδιοκτήτες να είναι πιο διαφανείς ως προς το καθαρό ενοίκιο και το κόστος επίπλωσης.
Αλλά το Ελεύθερο Δημοκρατικό Κόμμα φαίνεται να μην υποστηρίζει αυτές τις προσπάθειες, επικαλούμενο το γνωστό νεοφιλελεύθερο επιχείρημα ότι οι αυστηρότεροι κανονισμοί εμποδίζουν τις επενδύσεις στην κατασκευή διαμερισμάτων.
Η κλίμακα του θέματος είναι τέτοια που κάποιες τοπικές Αρχές παίρνουν την κατάσταση στα χέρια τους. Η συνοικία Charlottenburg-Wilmersdorf, όπου περίπου το 64% των ενοικιάσεων εμπίπτει σε αυτήν την κατηγορία, επιδιώκει να καταπολεμήσει την προσωρινή και επιπλωμένη ενοικίαση. Η προτεινόμενη νομοθεσία οδηγεί στο να χρειάζεται κανείς επίσημη άδεια για αλλαγή χρήσης, προκειμένου να προχωρήσει σε αυτόν τον τύπο ενοικίασης.
Οι περιφέρειες Pankow και Neukölln εργάζονται επίσης για τη θέσπιση αυστηρότερων κανόνων.
Ωστόσο, η γερμανική Βουλή, η Bundestag, είναι εκείνη που καλείται να αποφασίσει για θεμελιώδεις αλλαγές στη νομοθεσία περί μισθώσεων, καθώς η πολιτεία του Βερολίνου έχει περιορισμένες επιλογές ελέγχου.
Το Βερολίνο και η στέγαση ως πεδίο κερδοφορίας
Το Βερολίνο γίνεται γρήγορα μια πόλη που δίνει προτεραιότητα στις ανάγκες των επενδυτών και των ιδιοκτητών έναντι των αναγκών των ενοικιαστών. Αυτό που κάποτε ήταν ένα προσιτό καταφύγιο για την εναλλακτική κουλτούρα, γίνεται απρόσιτο για όσους δεν μπορούν να πληρώσουν χιλιάδες ευρώ για ενοίκια.
Η αντιμετώπιση αυτού του θεσμικού κενού θα είναι μόνο ένα μικρό μέτρο, κόντρα στην μετατροπή της στέγασης σε κερδοφόρα αγορά και υπέρ της ενδυνάμωσης των ενοικιαστών.
Μακροπρόθεσμα, αυτό θα απαιτήσει πιο θεμελιώδεις και δομικές αλλαγές. Καθώς οι ακτιβιστές προετοιμάζονται για ένα δεύτερο δημοψήφισμα για την απαλλοτρίωση και την κοινωνικοποίηση 240.000 διαμερισμάτων που ανήκουν σε μεγάλες εταιρείες, η ελπίδα δεν χάνεται.
Αλλά το νομικό αυτό «παραθυράκι» στο Βερολίνο δείχνει πώς ο ρόλος της στέγασης ως πηγής πλούτου και εισοδήματος συνεχίζει να έχει προτεραιότητα έναντι του χαρακτήρα της στέγασης ως κοινωνικής ανάγκης και δικαιώματος, ακόμη και σε μια πόλη που είναι ευρέως γνωστή για την προοδευτική στεγαστική πολιτική.
Ο Tim White είναι ερευνητής και συγγραφέας με αντικείμενο τη στέγαση, τις πόλεις και την ανισότητα. Είναι ερευνητής στο Ελεύθερο Πανεπιστήμιο του Βερολίνου και επισκέπτης συνεργάτης στο London School of Economics.
Μετάφραση – Επιμέλεια: Γιώργος Διάκος
