Η πρωτιά (!) της Ελλάδας στο στεγαστικό
Στον ευρωπαϊκό χώρο άλλη μια φορά η Ελλάδα αποτελεί εξαίρεση στον τομέα της στέγασης, με τα υψηλότερα ποσοστά υπερβολικής επιβάρυνσης από το κόστος στέγασης, δηλαδή το ποσοστό του πληθυσμού που ξοδεύει πάνω από 40% του εισοδήματος στο κόστος στέγασης: ενώ ο ευρωπαϊκός μέσος όρος υπερβολικής επιβάρυνσης σε πόλεις διαμορφώνεται στα 10.6%, η Ελλάδα έχει το υψηλότερο ποσοστό με 31% (Eurostat, 2024). Μια εξαίρεση ακόμη είναι και το γεγονός ότι η Ελλάδα παραμένει η μοναδική χώρα που δεν διαθέτει ένα απόθεμα δημόσιας ή μη-κερδοσκοπικής κοινωνικής στέγασης. Παρόλο που υπάρχουν χώρες στον ευρωπαϊκό χώρο με περιορισμένο απόθεμα κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας, όπως οι χώρες της Ανατολικής και Νοτιοανατολικής Ευρώπης, παρόλα αυτά υπάρχουν μηχανισμοί και φορείς δημιουργίας και διάθεσης κοινωνικής στέγασης.
Τι κάνουν οι Ευρωπαίοι και τι κάνουμε εμείς με τα κονδύλια του ΤΑΑ για τη στέγαση
Άλλη μια διαφορά από τις άλλες χώρες της Ε.Ε. είναι το πώς αξιοποιούνται τα κονδύλια. Αν πάρουμε το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας (με συνολική επένδυση €650 δις) μόνο ως ένα πρόσφατο παράδειγμα χρηματοδοτικού εργαλείου με ένα σεβαστό ποσοστό πρόβλεψης επένδυσης στην κοινωνική προστασία, θα δούμε ότι και εδώ η Ελλάδα αποτελεί εξαίρεση. Οι χώρες που μοιάζουν με την Ελλάδα στην εικόνα έλλειψης δημόσιου αποθέματος κοινωνικά ενοικιαζόμενης κατοικίας έχουν επιλέξει στον πυλώνα κοινωνικής προστασίας σοβαρές επενδύσεις, είτε για την ανέγερση κοινωνικών κατοικιών είτε για την αναβάθμιση αποθέματος κοινωνικών κατοικιών. Η Πορτογαλία χρηματοδοτεί με €2.7 δις την ανέγερση, αγορά και αναβάθμιση κοινωνικών κατοικιών από το σύνολο των €16.33 δις του Ταμείου, ενώ η Πολωνία επικεντρώνεται στην ανέγερση κοινωνικών κατοικιών με €755 εκ. και η Ισπανία με €1 δις για την ανέγερση 20.000 ενεργειακά αποδοτικών κοινωνικών κατοικιών. Παρόλο που η φύση και έκταση των παραπάνω επενδύσεων διαφέρουν μεταξύ τους, ένα σημαντικό κοινό σημείο είναι η στρατηγική και σεβαστή επένδυση δημόσιων και ευρωπαϊκών πόρων για τη δημιουργία ενός σταθερού αποθέματος κατοικιών εκτός αγοράς, υπό δημόσιο έλεγχο με μακροπρόθεσμο όραμα. Αξίζει να σημειωθεί και εδώ πως οι τοπικές Αρχές έχουν ενεργό ρόλο στην αξιοποίηση των κονδυλίων για τη στέγαση.
Και πώς διαμορφώνεται η επένδυση στην κοινωνική στέγαση μέσω του Ταμείου στην Ελλάδα; Η αναλογία της επένδυσης στην κοινωνική στέγαση του Ταμείου στην Ελλάδα είναι στο τραγικό ποσοστό του 0,003% του συνόλου του Ταμείου, με €1.3 εκ. μέσω του πιλοτικού προγράμματος για την κοινωνική στέγαση στη Θεσσαλονίκη1 και την Αθήνα.2 Στην Αθήνα το πρόγραμμα υλοποιείται μέσω κινήτρων επιχορήγησης ανακαινίσεων σε ιδιώτες ιδιοκτήτες για 70 ακίνητα, με δέσμευση του ακίνητου για τέσσερα έτη, με μίσθωμα 70% της τιμής του ενοικίου της αγοράς. Το πιλοτικό πρόγραμμα στη Θεσσαλονίκη υλοποιείται μέσω ανάληψης ανακαινίσεων από το Φορέα Κοινωνικής Μίσθωσης (ΦΚΜ) της ΜΑΘ σε 40 μακροχρόνια κλειστά ακίνητα που ανήκουν σε φορείς του ευρύτερου δημοσίου, με σκοπό τη μίσθωσή τους από ευάλωτες πληθυσμιακές ομάδες, με κοινωνικό μίσθωμα βασισμένο στην αντικειμενική αξία του ακινήτου και για χρονικό διάστημα τουλάχιστον οκτώ ετών.
Ελλείψει μιας εθνικής στρατηγικής για τη στέγαση, ο Δήμος Θεσσαλονίκης και η ΜΑΘ από το 2018 εκπόνησαν μια τοπική στρατηγική για την κοινωνική και οικονομικά προσιτή κατοικία,3 βασισμένη στα δεδομένα δύο μελετών που ανέδειξαν το μέγεθος της στεγαστικής επισφάλειας και αποκλεισμού στην πόλη, αλλά και το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά των κενών ακινήτων (πάνω από 35.000 στη μητροπολιτική περιοχή, με σχεδόν τα μισά από αυτά στον κεντρικό δήμο). Παράλληλα, η ΜΑΘ σύστησε το Φορέα Κοινωνικής Μίσθωσης (ΦΚΜ) με σκοπό τη δημιουργία αποθέματος κοινωνικής κατοικίας μέσω της κοινωνικοποίησης του αδρανούς αποθέματος, με προτεραιότητα στα κλειστά ακίνητα του ευρύτερου δημόσιου τομέα. Το πιλοτικό πρόγραμμα της Θεσσαλονίκης ενσωματώνει τις αρχές της αποκέντρωσης και του δημόσιου ελέγχου στα κοινωνικά αποτελέσματα της παροχής στέγης, αντλώντας στοιχεία από καλές πρακτικές εφαρμοσμένων μοντέλων παραγωγής και διάθεσης κοινωνικής στέγασης στην Ε.Ε. και άλλες χώρες. Η στεγαστική κρίση που πλήττει μαζικά τμήματα του πληθυσμού σε παγκόσμιο επίπεδο απαιτεί ένα πολύπλοκο πλέγμα παρεμβάσεων που προϋποθέτει τη συμμετοχή και την αφοσίωση πολλαπλών επιπέδων διακυβέρνησης. Σε όλα τα κράτη μέλη της Ε.Ε., αν και οι πρακτικές δεν είναι ομοιόμορφες, οι τοπικές Αρχές διαδραματίζουν βασικό ρόλο στην παραγωγή και την παροχή κοινωνικής στέγασης, από την κατασκευή έως την θέσπιση κριτηρίων για την επιλογή των δικαιούχων. Ο ρόλος της κεντρικής κυβέρνησης είναι σημαντικός όσον αφορά τη ρύθμιση και τη διευκόλυνση της παροχής κοινωνικής στέγασης, αλλά οι ανάγκες και οι λύσεις διαμορφώνονται τοπικά.
Το πιλοτικό ή το πειρατικό πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης – Μαθαίνοντας τι δούλεψε, πώς, αλλού
Εμείς που δουλεύουμε στο ΦΚΜ συχνά χαρακτηρίζουμε το πιλοτικό πρόγραμμα χαριτολογώντας «πειρατικό», γιατί ναι μεν υιοθετεί τις αρχές της στεγαστικής δικαιοσύνης, αλλά από την άλλη λειτουργεί σε ένα πλαίσιο απόλυτα αρρύθμιστο τόσο σε επίπεδο αγοράς όσο και σε επίπεδο δημιουργίας και διαχείρισης μη-κερδοσκοπικών στεγαστικών λύσεων (κοινωνική κατοικία, συνεταιριστική κατοικία κ.ά.).
Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι μπορεί να ακούσουμε ερωτήματα όπως «Και γιατί να σας το δώσουμε (το ακίνητο), ενώ μπορούμε να το νοικιάσουμε έτσι όπως είναι στα 500 ευρώ;»∙ «Γιατί οκτώ χρόνια δέσμευση του ακινήτου για κοινωνικό μίσθωμα και όχι τρία;»∙ «Θα είναι σαν τις εργατικές κατοικίες, δηλαδή;». Εν ολίγοις, το να πείσεις θεσμικούς φορείς να παραχωρήσουν το κλειστό ακίνητο τους στο ΦΚΜ με κοινωνικό μίσθωμα, το να ξεπεράσεις νομικά εμπόδια όπως η υποχρέωση για πλειοδοτικό διαγωνισμό για δημοσίους φορείς στα μισθώματα, ή το να πάρεις όλες τις απαραίτητες εγκρίσεις και γνωμοδοτήσεις στην περίπτωση των κληροδοτημάτων, είναι ένας αγώνας μακρύς και πολλές φορές δύσκολος. Σε κάθε περίπτωση, δεν είναι δεδομένος ενώ απαιτεί ευελιξία, ευρηματικότητα και αναζήτηση συνεχώς λύσεων σε κάθε βήμα, γεγονός που τελικά μας βοηθάει να αποκτήσουμε μεγάλη εμπειρία μέσα από το πεδίο και να μεταβούμε από τη θεωρία στην πράξη.
Πράγματι, μέχρι σήμερα έχουν ολοκληρωθεί ή δρομολογούνται οι παραχωρήσεις 40 ακινήτων από φορείς όπως ο Δήμος Παύλου Μελά, ο Δήμος Θεσσαλονίκης, ο Δήμος Αμπελοκήπων Μενεμένης, ο Δήμος Σιντικής, το Μακεδονικό Μουσείο Σύγχρονης Τέχνης, το Χαρίσειο Γηροκομείο, το Παπάφειο Ίδρυμα, το Ίδρυμα Άγιος Στυλιανός, κ.ά. Παράλληλα, η ΜΑΘ ΑΕ – ΑΟΤΑ ανέλαβε τις διαδικασίες για τη διενέργεια διεθνούς ανοικτού ηλεκτρονικού διαγωνισμού με σκοπό την ανάδειξη ανάδοχου για την παροχή υπηρεσιών ανακαινίσεων των παραπάνω ακινήτων. Μέχρι σήμερα έχει ολοκληρωθεί η ανακαίνιση σε 18 εκ των 40 ακινήτων, ενώ αναμένονται να υπογραφούν τα πρώτα μισθωτήρια σταδιακά από τον Ιούνιο του 2025.
Αλλά τι χαρακτηριστικά έχει αυτό το ανενεργό στεγαστικό απόθεμα το οποίο ανακινείται μέσα από αυτό το πρόγραμμα; Πρόκειται για ποικίλου μεγέθους ακίνητα με επιφάνεια που κυμαίνεται από 25τμ έως 105τμ και με μέσο εμβαδό τα 50τμ. Βρίσκονται δε σε διάφορες στάθμες του αστικού αναγλύφου (από ημιυπόγεια στάθμη μέχρι 5ο όροφο), διάσπαρτα μέσα στον αστικό ιστό της πόλης, από τη Νικόπολη μέχρι την Καλαμαριά, και από την Τριανδρία μέχρι το παραλιακό μέτωπο της πόλης. Τα μισά εξ αυτών κατατάσσονται στην κατώτατη ενεργειακή κλάση Η, ενώ στη συντριπτική τους πλειοψηφία δεν ξεπερνούν την κατηγορία Ε, καθώς τις περισσότερες φορές δεν έχουν θέρμανση και τα κουφώματά τους είναι ξύλινα με γαλλικά παντζούρια. Ηλικιακά πρόκειται για ένα πολύ γερασμένο απόθεμα, καθώς τα μισά εξ αυτών ανεγέρθηκαν μέχρι το 1980, ενώ 26 εκ των 30 έχουν ανεγερθεί μέχρι το 1990.
Εν ολίγοις πρόκειται συνήθως για μικρά, γερασμένα, μακροχρόνια κλειστά και διάσπαρτα διαμερίσματα, τα οποία συχνά έχουμε στην οικοδομή μας ή στη γειτονιά μας, και για τα οποία πολλές φορές ακούγονται ιστορίες που αγγίζουν τα όρια μιας φαντ-αστικής μυθοπλασίας, λόγω της παρατεταμένης απραξίας τους. Είναι ακίνητα, δηλαδή, στα οποία συχνά οι μόνοι ένοικοι είναι έντομα ή ίχνη ζωικών περιττωμάτων, η σκόνη και η φθορά των σοβάδων, με πολλά διαφημιστικά φυλλάδια και έντυπους λογαριασμούς να σε υποδέχονται στην πόρτα εισόδου, και προσωπικά αντικείμενα ως μοναδικά τεκμήρια από μια ζωή που έζησε κάποιος/α κάποτε.
Και μετά τί;
Ο αντίκτυπος της έλλειψης οικονομικά προσιτής στέγασης επηρεάζει άμεσα τους δήμους. Οι τοπικές υπηρεσίες που έχουν σχεδιαστεί για την παροχή στήριξης σε ευάλωτες ομάδες, ιδίως μέσω προγραμμάτων προσωρινής ή επιδοτούμενης στέγασης, δέχονται πιέσεις: ο σοβαρός αποκλεισμός από τη στέγαση σημαίνει ότι ο αριθμός των δυνητικών δικαιούχων για προγράμματα, όπως το εθνικό πρόγραμμα καταπολέμησης αστεγίας «Στέγαση και Εργασία για τους αστέγους» αυξάνεται, ενώ η πίεση στην παροχή προσωρινών καταλυμάτων αυξάνεται επίσης εκθετικά (πχ. υπνωτήρια αστέγων). Ο αντίκτυπος του στεγαστικού αποκλεισμού, ενώ επιβαρύνει τους εθνικούς προϋπολογισμούς, γίνεται αποκλειστικά αισθητός σε τοπικό επίπεδο.
Γι’ αυτόν το λόγο, το απόθεμα που σταδιακά δημιουργείται με την ολοκλήρωση ανακαινίσεων θα συνδεθεί με το πρόγραμμα «Στέγαση και Εργασία για τους αστέγους», για να αντιμετωπιστεί μεταξύ άλλων το διαρκές πρόβλημα επιδοματικών προγραμμάτων στέγασης, όπου δεν βρίσκεται σπίτι σε τιμή που να μπορεί να καλυφθεί από το επίδομα. Επιπλέον, αυτή η σύζευξη θα επιτρέψει την υλοποίηση καινοτόμων προσεγγίσεων, όπως το Housing First, το οποίοχρησιμοποιεί τη στέγαση σαν σημείο εκκίνησης (housing-led) και όχι σαν τελικό στόχο, όπως άλλες κλιμακωτές υπηρεσίες (staircase services).
Αυτό το ταπεινό πιλοτικό έργο κοινωνικής στέγασης με τα 40 ακίνητα του, αν και δεν δημιουργεί την κρίσιμη μάζα αποθέματος κοινωνικής στέγασης για να έχει θετικό αντίκτυπο στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, δημιουργεί ένα καινούργιο παράδειγμα και μια διαφορετική αφήγηση για την αντιμετώπιση του στεγαστικού αποκλεισμού. Αν μη τι άλλο, δείχνει ότι, παρά της αντίξοες συνθήκες και χωρίς κανένα διευκολυντικό θεσμικό πλαίσιο, είναι δυνατόν να επιτευχθεί η έμπρακτη εμπλοκή δημόσιων φορέων στη διάθεση κοινωνικής κατοικίας, καθώς και να υπάρξει μια πρώτη απάντηση στο τι κάνουμε με τόσα κλειστά ακίνητα και στο ότι μπορούν να υπάρχουν ενοίκια έως και 60% κάτω της τιμής της αγοράς. Ίσως γι’ αυτό και η παρέμβαση έχει κινήσει το ενδιαφέρον πολλών φορέων, όπως FEANTSA, Habitat for Humanity, Διεθνής Ομοσπονδία Ενοικιαστών, Housing Europe, ενώ έχει αποκομίσει και βραβεύσεις όπως το European Responsible Housing Awards και το European Housing Innovation Awards.
Πιο σημαντικό από όλα, όμως, μοιάζει το να ανοίξουν επιτέλους οι κλειστές πόρτες και να ξαναμπεί η κατοικία στο επίκεντρο της κοινωνικής πολιτικής, μέσα από μια ολιστική προσέγγιση με παράλληλες, συντονισμένες δράσεις και ενέργειες όλων των φορέων που δουλεύουν για το δικαίωμα στη στέγαση και την καταπολέμηση της στεγαστικής επισφάλειας.
1 https://housing-thessaloniki.gr/
2 https://www.athenskatoikia.gr
3 https://urbact.eu/sites/default/files/2022-10/IAP%20-%20Thessaloniki_Final.pdf
Μερίτς Όζγκουνες & Πέννυ Σεφεριάδου
Η ΕΠΟΧΗ
