Το Airbnb είναι όπως η αντιπαροχή;

 

Είναι γνωστός ο κύριος τρόπος με τον οποίο οικοδομήθηκε η Αθήνα μετά τον πόλεμο με την μέθοδο της αντιπαροχής. Χιλιάδες πολυκατοικίες χτίστηκαν έτσι, ώστε να στεγαστεί ο πλεονάζων πληθυσμός της πρωτεύουσας. Με τον τρόπο αυτό επιλύθηκε το στεγαστικό πρόβλημα της πόλης και παράλληλα μεταμορφώθηκε αισθητικά, λειτουργικά, πολιτικά. Η ιστορία λέει πως κερδισμένοι οικονομικά από τη μέθοδο της αντιπαροχής ήταν οι μικροί ιδιοκτήτες αδόμητων ή δομημένων οικοπέδων που μεταπωλούσαν την περιουσία τους σε έναν κατασκευαστή με αντάλλαγμα έπειτα από κάποιους μήνες δυο νεόδμητα διαμερίσματα, κατά μέσο όρο. Ο κατασκευαστής, ο έτερος κερδισμένος, πωλούσε τα διαμερίσματα σε νέους ιδιοκτήτες. Το ελληνικό μικροαστικό success story της δεκαετίας του 1960 συνέβη χωρίς καινοτομία, ένταση γνώσης, τεχνολογικό εξοπλισμό ή χρηματιστήρια. Ωστόσο, όντως δημιουργήθηκαν νέες αλυσίδες αξίας με έναν ανταλλακτικό οικονομικό τρόπο που εύλογα δε θα μπορούσε να αποδίδει για πάντα μιας και, κάποια στιγμή, η προσφορά και η ζήτηση συναντήθηκαν. Εντέλει, οι κατασκευαστές ήταν τόσο πολύ ευνοημένοι που τα χρόνια του εκσυγχρονισμού, κάποιοι από αυτούς, κυβέρνησαν και τη χώρα.

Στα χρόνια της κρίσης, το ενδιαφέρον πολλών ιδιοκτητών (τώρα πια) διαμερισμάτων στρέφονται σε έναν άλλο τρόπο πλουτισμού. Μέσω της Airbnb προσδοκούν σε ενοίκια που θα τους αποδώσουν διπλάσια και τριπλάσια κάθε μήνα. Στο παιχνίδι μπαίνουν οι μεγάλοι παίκτες. Ξένοι (ισραηλινοί, κινέζοι κλπ) και Έλληνες κτηματομεσίτες ή γενικά επενδυτές, οσμίζονται το κέρδος. Μικρές ή μεγαλύτερες τυπικές ή άτυπες εταιρείες αναλαμβάνουν την ανακαίνιση του ακινήτου, τη φωτογράφισή του, τη διαφήμισή του. Λογιστικά και φοροτεχνικά γραφεία δημιουργούν τις κατάλληλες συνθήκες φοροαποφυγής. Το ελληνικό μικροαστικό success story συνεχίζεται. Ως του σημείου που οι μεγάλοι παίχτες να καταλάβουν όλη την αγορά, μέχρι η προσφορά να συναντηθεί με τη ζήτηση. Και μέχρι τότε θα έχει αλλάξει μέρος του κέντρου της πόλης. Οι νεότεροι κάτοικοι θα απομακρυνθούν από το κέντρο της γιατί (ήδη από τώρα) διώχνονται από τους ιδιοκτήτες για να γίνουν τα σπίτια Airbnb. Ο πολιτικός και πολιτισμικός δυναμισμός τους, η κινητικότητά τους, θα πάψουν να υφίστανται με τον τρόπο που τα ξέραμε. Τα καταστήματα στις γειτονιές θα στραφούν προς τους τουρίστες.

Η μελέτη

Στα τέλη του 2017 το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος παρήγγειλε μια μελέτη από την Grand Τhornton: «Η φοροδοτική δυνατότητα των ξενοδοχείων και η δυνατότητα αξιοποίησης της οικονομίας διαμοιρασμού για τη φορολογική εξομάλυνση του κλάδου». Πληροφορούμαστε πως 9.730 ξενοδοχεία δημιουργούν μια αγορά € 17,4 δισ., που αντιστοιχεί σχεδόν στο 10% του ΑΕΠ, δημιουργούν απασχόληση για 236 χιλ. άτομα ή για το 6,5% του απασχολούμενου δυναμικού. Υπάρχει μια διαχρονική βελτίωση του κύκλου εργασιών των ξενοδοχείων, ως αποτέλεσμα βέβαια και της γενικότερης ενίσχυσης του τουρισμού στη χώρα»

Και η μελέτη συνεχίζει: «To Airbnb το 2017 αναμένεται να ξεπεράσει τα € 1,71 δισ. καταγράφοντας μια έντονα αυξητική τάση σε σχέση με το 2015 (ύψους ~9% κατά μέσο όρο ετησίως). Ωστόσο, λόγω της ισχυρής σχέσης υποκατάστασης, η οικονομία διαμοιρασμού προκαλεί απώλειες στην ξενοδοχειακή αγορά, της τάξεως των € 525 εκ.. Η διαφυγή αυτή εσόδων στα ξενοδοχεία προκαλεί απώλειες και σε επίπεδο θέσεων εργασίας (μεγέθους 13.680), που θα υπήρχαν σε περίπτωση όπου η οικονομία διαμοιρασμού δεν απορροφούσε μερίδιο από την ξενοδοχειακή αγορά. Τα καθαρά διαφυγόντα έσοδα του δημοσίου ανέρχονται στα € 87 εκ. ετησίως».

Κατά την Grand Τhornton «δημιουργείται αθέμιτος ανταγωνισμός μεταξύ της οικονομίας διαμοιρασμού και των ξενοδοχείων. Ως εκ τούτου, είναι καίριας σημασίας να υπάρξει μια κοινή φορολογική διαχείριση των δύο τομέων, δεδομένου ότι προσφέρουν το ίδιο πρακτικά προϊόν. Σε περίπτωση αντίστοιχης φορολόγησης της οικονομίας διαμοιρασμού με τα ξενοδοχεία, θα προκύψει μια καθαρή εισροή προς τα δημόσια ταμεία της τάξεως των € 342 εκ. ετησίως». Τέλος, προτείνει την προώθηση της κοινής φορολογικής μεταχείρισης των δύο τομέων η οποία «όχι μόνο θα περιορίσει το πρόβλημα της στρέβλωσης της αγοράς, αλλά και θα ενισχύσει τα δημόσια έσοδα, δημιουργώντας δυνατότητες αναδιανομής των φορολογικών βαρών προς όφελος των ασθενέστερων ομάδων».

Στην πραγματικότητα, οι ξενοδόχοι καθώς και οι υπάλληλοί τους αποτελούν ίσως το μόνο ισχυρό αντίρροπο συμφέρον προς την τουριστική οικονομία του διαμοιρασμού. Μπορούν όμως να επιβάλλουν τις λύσεις που προτείνουν; Έχουν την πολιτική πρόσβαση ή την οικονομική βούληση από τη στιγμή που και ο δικός τους κύκλος εργασιών πηγαίνει τόσο καλά;

Αριθμοί και ρεπορτάζ

Το Vice σε δικό του ρεπορτάζ μας πληροφορεί πως «από τις αρχές του 2017 τα ενοικιαζόμενα μέσω του Airbnb σπίτια στην Αθήνα έχουν αυξηθεί κατά 500%». Σήμερα, σύμφωνα με το ίδιο ρεπορτάζ, 558 άτομα στην Αθήνα διαχειρίζονται πάνω από ένα ακίνητο στο Airbnb, ενώ σύμφωνα με έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, μόνο την περίοδο 2013-2014 το Airbnb δημιούργησε στην πρωτεύουσα πάνω από 1.000 νέες θέσεις εργασίας. Η Ναυτεμπορική σε δικό της άρθρο αναφέρεται στις εκτιμήσεις της Ένωσης Ξενοδόχων Αθηνών Αττικής Αργοσαρωνικού (ΕΞΑΑΑ): το 2018 για κάθε μία ξενοδοχειακή κλίνη στην Αθήνα θα αντιστοιχεί μία κλίνη σε αυτά τα καταλύματα. Η Huffington Post αποκαλύπτει πως στη Γερμανία το 58% του συνόλου των προσφορών αφορούσαν ενοικιάσεις διαμερισμάτων ή ακόμη και ολόκληρων συγκροτημάτων κατοικιών, κάτι που σημαίνει ότι πίσω από αυτές βρίσκονται επαγγελματίες μεσίτες. Το ρεπορτάζ συνεχίζει πως ενδιαφέρον επίσης προκαλεί το γεγονός ότι πολλές από αυτές τις εταιρείες παρουσίαζαν παραπλανητικά τις προσφορές τους, σαν να γίνονταν από ιδιώτες που διέθεταν προς ενοικίαση τα δικά τους σπίτια. Επίσης, πλέον έχουν ξεπηδήσει στην αγορά και νέες start-up επιχειρήσεις που παίζουν το ρόλο του μεσάζοντα, αναλαμβάνοντας την προβολή και διαχείριση διαμερισμάτων για λογαριασμό ιδιωτών ιδιοκτητών. Αυτό που κάνουν αντίστοιχοι μεσάζοντες είναι να αναλαμβάνουν στην πράξη τη διαφήμιση των εκάστοτε διαμερισμάτων μέσω Airbnb, να δίνουν στους ενοικιαστές τα κλειδιά ή ακόμη και να καθαρίζουν τα διαμερίσματα μετά το πέρας της μίσθωσης.

Σε άλλο ρεπορτάζ της, η Εφσυν αναφέρει πως η Airbnb πλέον κοστίζει πάνω από 30δις δολάρια και πως η αθηναϊκή συνοικία Κουκάκι βρίσκεται στο νούμερο 5 παγκοσμίως στις γειτονιές που σημειώνουν αύξηση τουριστικής κίνησης. Και συνεχίζει: «τους τελευταίους μήνες έχει παρατηρηθεί κατακόρυφη αύξηση των πωλήσεων ακινήτων στις περιοχές-φιλέτα του κέντρου από ξένους επιχειρηματίες (Ελληνοαμερικανοί, Τούρκοι, Ισραηλινοί κυρίως), που αγοράζουν σε χαμηλές τιμές με στόχο την υπενοικίαση μέσω Airbnb. Στο Κουκάκι, συγκεκριμένα, όλοι μιλούν για τον επονομαζόμενο «Κινέζο», έναν επιχειρηματικό όμιλο από την Κίνα, ο οποίος αφού απέκτησε μια πολυκατοικία στον Άγιο Παντελεήμονα Αθηνών, έβαλε στο στόχαστρό του το Κουκάκι, αγοράζοντας εκεί πάνω από 8 ακίνητα μέσα σε 1,5 χρόνο». Σε ρεπορτάζ της η Καθημερινή αναφέρει πως συγκεκριμένα στο Κουκάκι οι τιμές πώλησης ακινήτων έχουν φτάσει στα 1600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στη μέγιστη τιμή τους το 2018. Η τιμή αυτή, μόλις το 2016, ήταν 900 ευρώ ανά τ.μ.

Προσφάτως, το Έθνος μάς πληροφορεί πως το Airbnb γίνεται αιτία «πολέμου» για πολλές πολυκατοικίες, καθώς όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων κάνουν χρήση του κανονισμού προκειμένου να αποτρέψουν αυτού του είδους τη δραστηριότητα. Σύμφωνα με την airdna, που έχει πολλά στατιστικά στοιχεία για το Airbnb, στο κέντρο της Αθήνας διατίθενται περίπου 7000 ακίνητα. Σημαντικό είναι να επισημανθεί πως -ήδη από τώρα- το 60% περίπου των ακινήτων είναι καταχωρισμένο από εταιρείες και κτηματομεσίτες.

Πιο συγκεκριμένα, και πάντα σύμφωνα με την airdna, η καμπύλη του πλήθους των ενοικιαστών βαίνει διαρκώς αυξανόμενη:

Η airdna έχει και στοιχεία με τη διασπορά των βραχυχρόνια μισθωμένων κατοικιών:

Στην Καθημερινή (που μάλλον εμφανώς διάκειται θετικά στην Airbnb) παρατίθεται και ο παρακάτω πίνακας με τον αριθμό των ακινήτων που διατίθενται σε διάφορες περιοχές του Κέντρου, καθώς και το μέσο εκτιμώμενο εισόδημα:

Το τώρα και το μέλλον

Μια σειρά από ερωτήματα τίθενται σε σχέση με το ζήτημα και η απάντησή τους δεν είναι διόλου εύκολη. Είναι κακή οικονομική προοπτική να δημιουργούνται εισοδήματα από το Airbnb για μικροϊδιοκτήτες σε μια χώρα όπου τα συγκεκριμένα κοινωνικά στρώματα έχουν πληγεί ιδιαιτέρως από την κρίση; Μήπως η οικονομία διαμοιρασμού στη βραχυχρόνια μίσθωση δημιουργεί μια ευνοϊκή εισοδηματική διασπορά που αλλιώς δε θα συνέβαινε ποτέ; Κατά πόσο είναι καλό για μια πόλη οι νέοι και οι φοιτητές της να μη μπορούν να διαμένουν στο κέντρο της; Τι μπορεί να σημαίνει αυτό για τον πολιτισμό, την πολιτική; Σε μια πόλη όπως η Αθήνα με ένα ογκώδες οικιστικό απόθεμα – και στην πραγματικότητα με ένα κεφάλαιο που λιμνάζει – κατά πόσο είναι πιθανόν να μπορεί να γίνει πιο ρυθμιστικό το πλαίσιο υπέρ των μακροχρόνιων ενοικιαστών; Πώς μπορεί να ρυθμιστεί αυτή η αγορά έτσι ώστε κυρίως μικροϊδιοκτήτες να καρπώνονται το όφελος σε μια πιο επωφελή ταξικά προοπτική; Μπορεί να αφεθεί να μετατραπεί όλη η πόλη σε τουριστική ατραξιόν που όμως δεν θα έχει ποτέ πραγματικούς κατοίκους; Τελικά, μας αφορά η δημιουργία άτυπων θέσεων εργασίας αλλά και εισοδημάτων σε αυτόν τον τομέα ή καλοπληρωμένων θέσεων στον τομέα του ξενοδοχειακού τουρισμού; Ή χρειάζεται να μας ενδιαφέρουν και τα δυο;

Σε κάθε περίπτωση, τα αντίρροπα συμφέροντα, οργανωμένα ή διάχυτα, θα συγκρουστούν. Οι τουριστικές προοπτικές της Αθήνας διαφαίνεται πως θα είναι πολύ καλές και, με αυτήν την έννοια, η παραγωγή προοδευτικής πολιτικής περνάει μέσα από την πρόβλεψη υπέρ εκείνων που πλειοψηφικά πλήττονται. Η πρόβλεψη όμως είναι ο ένας πυλώνας. Ο δεύτερος είναι το αξιακό σύστημα στο οποίο υπάρχει αναφορά. Οι πόλεις δε μπορούν να υφίστανται μόνο ως τουριστική ατραξιόν στο όνομα του κέρδους έστω και αρκετών μικροϊδιοκτητών. Οι νέοι είναι σημαντικό να βρίσκονται στο κέντρο των εξελίξεων, εν προκειμένω στο κέντρο της Αθήνας, έτσι ώστε να συνδιαμορφώνουν αυτές τις εξελίξεις, οργανωμένα ή όχι. Η οικονομική διάχυση είναι εξίσου σημαντική, καθώς και τα προβλεπόμενα φορολογικά έσοδα για το κράτος. Οι όποιες ρυθμίσεις έχουν ήδη γίνει δεν μπορούν να μείνουν ίδιες για τα επόμενα πολλά χρόνια. Ίσως αργότερα ή και από τώρα, να τεθούν περιορισμοί του Airbnb σε ζώνες, να αυστηροποιηθεί το πλαίσιο, να τεθεί πλαφόν κατοικιών που βραχυχρόνια ενοικιάζονται, να δοθούν κίνητρα σε νέους να μείνουν στο κέντρο.

Ο David Harvey το εξηγεί –ίσως καλύτερα απ’ όλους: «η διεκδίκηση του δικαιώματος στην πόλη είναι, στην πραγματικότητα, διεκδίκηση ενός πράγματος που δεν υπάρχει πλέον (αν πραγματικά υπήρξε ποτέ). Ακόμα περισσότερο, το δικαίωμα στην πόλη είναι ένα κενό σημαίνον. Όλα εξαρτώνται από το ποιος θα του προσδώσει ένα νόημα. Οι επενδυτές και οι εργολάβοι μπορούν να το διεκδικήσουν, και έχουν κάθε δικαίωμα να το κάνουν. Το ίδιο όμως ισχύει και για τους άστεγους και τους χωρίς χαρτιά. Αναπόφευκτα θα βρεθούμε αντιμέτωποι με το ερώτημα τίνος τα δικαιώματα αναγνωρίζονται, ενώ παράλληλα καθίσταται σαφές ότι, όπως το έθεσε ο Μαρξ στο Κεφάλαιο, «μεταξύ ίσων δικαιωμάτων, κριτής είναι η δύναμη». Ο ορισμός του δικαιώματος αποτελεί ο ίδιος αντικείμενο πάλης, και η πάλη αυτή πρέπει να συμβαδίζει με την πάλη για την υλοποίησή του»¹.

 

¹ David Harvey, Εξεγερμένες πόλεις, Αθήνα: ΚΨΜ, σελ. 31.