Η περιοχή του Γαλατσίου στην Αθήνα, που ιστορικά αποτελούσε μια σταθερή γειτονιά της μεσαίας τάξης, είναι σήμερα το σύμβολο ενός παγκόσμιου φαινομένου: της χρηματιστικοποίησης της κατοικίας. Πρόκειται για τη διαδικασία κατά την οποία τα σπίτια δεν χτίζονται ούτε αγοράζονται για να προσφέρουν στέγη σε ανθρώπους, αλλά για να παράγουν οικονομικό κέρδος. Εδώ, το σπίτι παύει να είναι κοινωνικό αγαθό και μετατρέπεται σε έναν επενδυτικό τίτλο στον οποίο πολλοί ποντάρουν πριν καν τεθεί σε λειτουργία η μελλοντική Γραμμή 4 του Μετρό.
Η ανακοίνωση της νέας υποδομής προσέλκυσε κερδοσκοπικά κεφάλαια χρόνια πριν τοποθετηθεί η πρώτη ράγα. Μια ματιά στην ψηφιακή αγορά αρκεί για να ανακαλύψει κανείς εκατοντάδες προσφορές —παλιών διαμερισμάτων ή νέων κατασκευών— που απευθύνονται σε ξένους και εγχώριους επενδυτές, υποσχόμενες ετήσιες μικτές αποδόσεις μεταξύ 5% και 7%.
Σύμφωνα με τις μετρήσεις του Indomio.gr (Ιανουάριος 2026), οι τιμές πώλησης στο Γαλάτσι έφτασαν κατά μέσο όρο τα 2.709 €/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση 6,8% μέσα σε έναν χρόνο.
Ενοίκια: Παράλληλα, οι τιμές των ενοικίων παρουσίασαν ανάλογη εκρηκτική άνοδο. Σύμφωνα με την πύλη Spitogatos, η αύξηση των ενοικίων στο Γαλάτσι το 2025 ξεπέρασε το 9% ετησίως, κατατάσσοντας την περιοχή ανάμεσα στις πιο δυναμικές σε όλη την Αττική.
Τουριστικοποίηση και το φαινόμενο της αντικατάστασης των κατοίκων
Μετά το «πάγωμα» των νέων αδειών για βραχυχρόνια μίσθωση στο κέντρο της Αθήνας, το Γαλάτσι έγινε το «Σχέδιο Β» της τουριστικοποίησης. Τα δεδομένα της AirDNA και του Ελληνικού Υπουργείου Οικονομικών επιβεβαιώνουν μια μαζική μετατόπιση ακινήτων προς τις πλατφόρμες τύπου Airbnb.
Αυτή η διαδικασία εκτοπίζει τους μόνιμους κατοίκους, μειώνει την προσφορά σπιτιών για μακροχρόνια ενοικίαση και εκτοξεύει τα ενοίκια, τα οποία σε κάποιες περιπτώσεις είναι 40-50% υψηλότερα σε σύγκριση με την περίοδο πριν την πανδημία. Το κέρδος κεφαλαιοποιείται από ιδιώτες, ενώ οι κάτοικοι επωμίζονται την υπερφόρτωση των υποδομών (σκουπίδια, δίκτυο ύδρευσης) χωρίς κανένα κοινωνικό ή οικονομικό αντάλλαγμα.
Golden Visa
Οι συναλλαγές της Golden Visa αποτελούν περίπου το 11% του συνόλου στη χώρα, το οικονομικό τους βάρος λειτουργεί ως «επιταχυντής» των τιμών σε μια αγορά που ήδη υποφέρει από έλλειψη ακινήτων λόγω και της δεκαετούς κατασκευαστικής απραξίας.
Το Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου αναφέρει ότι, παρά την αύξηση του ορίου στις 800.000 € το 2025, υπάρχουν πάνω από 49.000 εκκρεμείς αιτήσεις που διατηρούν την πίεση στις τιμές σε υψηλά επίπεδα.
Σχέση Εισοδήματος/Στέγασης: Σύμφωνα με το Housing Europe, τα ελληνικά νοικοκυριά ξοδεύουν κατά μέσο όρο το 35,2% του εισοδήματός τους για στέγαση, ποσοστό που αγγίζει το 62,4% για τα χαμηλά εισοδήματα. Πρόκειται για τη χειρότερη επίδοση σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση.
Η «Ανάκτηση της Υπεραξίας»:
Από την Κερδοσκοπία στην Κοινωνική Ανταπόδοση
Στο Γαλάτσι, ένα ακίνητο που άξιζε 150.000 € το 2018, σήμερα αξίζει 300.000 € χάρη στη συλλογική επένδυση στη Γραμμή 4 του Μετρό.
Ο μηχανισμός της Ανάκτησης της Υπεραξίας (Value Capture) βασίζεται στην αρχή ότι η αύξηση της αξίας ενός ακινήτου, όταν δεν προέρχεται από βελτιώσεις του ιδιώτη αλλά από δημόσιες επενδύσεις, πρέπει να «επιστρέφει» εν μέρει στο κοινωνικό σύνολο.
Ο Δήμος της Βαρκελώνης στην Ισπανία εφαρμόζει αυτή την αρχή, επιβάλλοντας στους ιδιοκτήτες που επωφελούνται από αναπλάσεις να αποδίδουν στον Δήμο το 10% έως 15% της υπεραξίας, ενώ το 30% των νέων κατασκευών πρέπει να διατίθεται για κοινωνική κατοικία.
Η πρόταση περιλαμβάνει έναν φόρο υπεραξίας υποδομών: κατά την πώληση, ένα ποσοστό της αύξησης της αξίας εισπράττεται από τον Δήμο για:
Την αγορά κενών ακινήτων στη γειτονιά και τη διάθεσή τους στην αγορά κατοικίας.
Τη μετατροπή δημοτικών ή εγκαταλελειμμένων κτιρίων σε κοινωνικές κατοικίες.
Την επιδότηση ενοικίου για παλιούς κατοίκους που κινδυνεύουν με εκτοπισμό.
Προς μια Λύση: Η Κατοικία ως Υποδομή Γενικού Συμφέροντος
Το στεγαστικό δεν αντιμετωπίζεται χωρίς ολοκληρωμένες πολιτικές που θα αποσύρουν ακίνητα από την κερδοσκοπία. Η κοινωνική κατοικία πρέπει να αντιμετωπίζεται ως υποδομή γενικού συμφέροντος, όπως οι δρόμοι ή το Μετρό.
Το παράδειγμα της Βιέννης είναι αποκαλυπτικό: εκεί το 40% των κατοικιών είναι δημόσιας ή συνεταιριστικής ιδιοκτησίας με ελεγχόμενες τιμές. Αυτό εξασφαλίζει σταθερότητα και ένα από τα υψηλότερα ποσοστά γεννητικότητας στην Ευρώπη.
Υπάρχουν συγκεκριμένες λύσεις;
Κοινωνική Ανταπόδοση: Οι μεγάλοι εργολάβοι που επωφελούνται από τα δημόσια έργα, όπως το Μετρό, θα πρέπει να υποχρεούνται να παραχωρούν ένα ποσοστό των νέων κατοικιών στον Δήμο για κοινωνική χρήση, επιστρέφοντας έτσι στην κοινότητα μέρος της υπεραξίας που καρπώνονται.
Δίκαιη Τοπική Φορολογία: Είναι καιρός τα έσοδα που προκύπτουν από τον τουριστικό φόρτο (τέλη καθαριότητας, ύδρευσης, διαμονής) να παραμένουν στα δημοτικά ταμεία. Έτσι, το κόστος συντήρησης των υποδομών θα καλύπτεται από την πηγή της επιβάρυνσης και όχι από την τσέπη των μόνιμων κατοίκων.
Ευρωπαϊκά Κονδύλια: Αξιοποίηση των νέων κατευθύνσεων της Ε.Ε. για τη χρηματοδότηση δημόσιων ακινήτων και τον περιορισμό της «αρπαγής» ακινήτων από κερδοσκοπικά funds.
Αν η πολιτική δεν διαχωρίσει την επενδυτική αγορά από το δικαίωμα στη στέγη, η Αθήνα και το Γαλάτσι κινδυνεύουν να γίνουν ένα «τσιμεντένιο χρηματοκιβώτιο» για αόρατα κεφάλαια, χάνοντας οριστικά την ταυτότητα και τον κοινωνικό τους ιστό.
Το άρθρο της Όλγας Νάσση, είναι επεξεργασμένο κείμενο με βάση την ομιλίας της στην εκδήλωση με θέμα «Ακριβά τετραγωνικά, αβέβαιες ζωές»
Την εκδήλωση για το στεγαστικό ζήτημα διοργάνωσε ο «Χώρος Διαλόγου της Αριστεράς» στον χώρο Καμίνι στις 11 Φεβρουαρίου.
Στη φωτογραφία του εξωφύλλου διακρίνονται από αριστερά: ο Νίκος Χρυσόγελος, η Όλγα Νάσση, η Μαριανέλλα Κλώκα και ο συντονιστής της συζήτησης Κώστας Στουραΐτης.
Παρεμβάσεις έκαναν η επικεφαλής της δημοτικής παράταξης “Γαλάτσι από κοινού”, Αγγέλικα Σαπουνά και εκπρόσωπος του “Σωματείου Ενοικιαστών Αθηνών”
