Ο ρυθμός με τον οποίο οι θεσμικοί επενδυτές, όπως τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια και τα συνταξιοδοτικά ταμεία, αγοράζουν κατοικίες επιταχύνεται στις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις, ανεβάζοντας τις τιμές των κατοικιών, σύμφωνα με έρευνα.
Ο όγκος των αγορών στην Ευρώπη έφθασε τα 64 δισ. ευρώ το 2020, ενώ απόθεμα κατοικιών αξίας περίπου 150 δισ. ευρώ εκτιμάται συντηρητικά ότι βρίσκεται στα χέρια τέτοιων μεγάλων επενδυτών.
Το Βερολίνο, με ακίνητα αξίας 40 δισεκατομμυρίων ευρώ σε θεσμικά χαρτοφυλάκια, διπλάσια αξία από οπουδήποτε αλλού στην Ευρώπη, βρίσκεται στην κορυφή της κατάταξης, ακολουθούμενο από το Λονδίνο, το Άμστερνταμ, το Παρίσι και τη Βιέννη, σύμφωνα με ανάλυση της ιδιωτικής βάσης δεδομένων της Preqin για επενδυτές, κεφάλαια και μεγάλες συναλλαγές.
Η έρευνα που διεξήχθη από την Daniela Gabor, καθηγήτρια οικονομικών και μακροχρηματοοικονομικών στο Πανεπιστήμιο της Δυτικής Αγγλίας, και τον Sebastian Kohl στο Ελεύθερο Πανεπιστήμιο του Βερολίνου, δείχνει ότι η ευρωπαϊκή κατοικία έχει γίνει μια όλο και πιο ελκυστική “κατηγορία περιουσιακών στοιχείων” για τους επενδυτές, εν μέρει λόγω των σχεδόν μηδενικών επιτοκίων και του ενθαρρυντικού ρυθμιστικού πλαισίου.
Τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας δείχνουν ότι τα κεφάλαια ακίνητης περιουσίας στην Ευρωζώνη έφθασαν το 2021 το 1 τρισ. ευρώ, το μέγεθος του ΑΕΠ της Ισπανίας, από περίπου 350 δισ. ευρώ το 2010. Στο πλαίσιο αυτό, τα οικιστικά περιουσιακά στοιχεία λέγεται ότι θα αποτελούν ολοένα και πιο σημαντικό μέρος.
Μεταξύ του 2012 και του 2021, ο αριθμός των μεγάλων συναλλαγών σε κατοικίες στις οποίες συμμετέχουν θεσμικοί επενδυτές αυξήθηκε περισσότερο στη Γερμανία (από 16 σε 92), τη Δανία (από δύο σε 13) και την Ολλανδία (από δύο σε 60).
Η επενδυτική εταιρεία ιδιωτικών κεφαλαίων Blackstone, ο μεγαλύτερος θεσμικός επενδυτής παγκοσμίως, διαχειρίζεται κεφάλαια ύψους περίπου 730 δισ. δολαρίων παγκοσμίως, εκ των οποίων τα 230 δισ. δολάρια κατευθύνθηκαν σε ακίνητα τον Σεπτέμβριο του 2021. Η Blackstone, η οποία σημείωσε κέρδη ρεκόρ τον Οκτώβριο του 2021, κατέχει 65.000 κατοικίες σε πέντε ευρωπαϊκές χώρες.
Εκπρόσωπος της Blackstone δήλωσε ότι η εταιρεία πιστεύει ότι διαδραματίζει “θετικό ρόλο στην αντιμετώπιση της χρόνιας υποπροσφοράς κατοικιών σε ολόκληρη την ήπειρο” μέσω “επενδύσεων εκατοντάδων εκατομμυρίων για τη βελτίωση των ακινήτων για τους ενοικιαστές”.
Ο ίδιος δήλωσε: “Η σημαντική υποπροσφορά κατοικιών σε όλο τον κόσμο είναι η αιτία της αύξησης των τιμών των ενοικίων.
“Η Blackstone κατέχει ένα ελάχιστο κλάσμα των δεκάδων εκατομμυρίων ενοικιαζομένων ακινήτων στην Ευρώπη. Δεδομένων των επιπέδων ιδιοκτησίας μας, δεν έχουμε καμία δυνατότητα να επηρεάσουμε τις ευρύτερες τάσεις των ενοικίων και οποιοσδήποτε υπονοεί ότι ένας τόσο μικρός παίκτης θα μπορούσε να επηρεάσει τις τιμές των ενοικίων επιδίδεται σε μια εσκεμμένη παρανόηση του τρόπου λειτουργίας της αγοράς.
“Είμαστε υπερήφανοι που είμαστε υπεύθυνοι διαχειριστές ενοικιαζόμενων κατοικιών και δεσμευόμαστε απέναντι στους ενοικιαστές μας, γι’ αυτό και έχουμε εφαρμόσει προγράμματα για να βοηθήσουμε τους κατοίκους που αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες”.
Με τις χώρες σε όλη την Ευρώπη να αντιμετωπίζουν την πίεση λόγω των υψηλών ενοικίων, των τιμών των ακινήτων και του ενεργειακού κόστους, ο ρόλος των θεσμικών γαιοκτημόνων στην αγορά κατοικίας γίνεται ωστόσο όλο και περισσότερο στόχος της λαϊκής οργής.
Η ιρλανδική κυβέρνηση προσπάθησε πέρυσι να αποθαρρύνει τις αγοραπωλησίες πολλαπλών κατοικιών από μεγάλους επενδυτές, αυξάνοντας το τέλος χαρτοσήμου στο 10% για την αγορά περισσότερων από 10 κατοικιών.
Η αριστερή κυβέρνηση της Ισπανίας επιδιώκει να απαγορεύσει την πώληση κοινωνικών κατοικιών σε επενδυτικά κεφάλαια και να επιβάλει περιορισμούς στα ενοίκια.
Οι κάτοικοι του Βερολίνου ψήφισαν σε δημοψήφισμα πέρυσι υπέρ μιας πρότασης σύμφωνα με την οποία τα σπίτια που ανήκουν σε ιδιωτικές εταιρείες ακινήτων με περισσότερες από 3.000 κατοικίες θα πρέπει να περιέλθουν στη δημόσια ιδιοκτησία.
Ο Kim van Sparrentak, ευρωβουλευτής των Πρασίνων, ο οποίος ανέθεσε τη μελέτη, δήλωσε: “Η μελέτη αυτή δείχνει πώς οι μεγάλοι επενδυτές παίζουν Μονόπολη με τα σπίτια μας, εστιάζοντας μόνο στις αποδόσεις, αντί να παρέχουν ένα μέρος για να ζούμε.
“Η ΕΕ πρέπει να αναγνωρίσει ότι η στεγαστική κρίση δεν αφορά μόνο την κατασκευή περισσότερων κατοικιών και ότι πρέπει να διαδραματίσει το ρόλο της στη διασφάλιση της οικονομικά προσιτής στέγασης ως θεμελιώδους δικαιώματος. Αντί να αντιμετωπίζουν το πρόβλημα αυτό, οι κανόνες της ΕΕ διευκολύνουν στην πραγματικότητα αυτή την τάση. Χρειαζόμαστε αυστηρούς κανονισμούς για να εμποδίσουμε τους μεγάλους επενδυτές να εξαγοράσουν το στεγαστικό μας απόθεμα”.
Η αποτυχία της ΕΕ και των εθνικών κυβερνήσεων να φορολογήσουν δεόντως τους πλούσιους φαίνεται ότι διευκολύνει τη μεταφορά κεφαλαίων σε συνταξιοδοτικά ταμεία και ασφαλιστικές εταιρείες, των οποίων οι δραστηριότητες έχουν, με τη σειρά τους, ενισχυθεί από την υποχώρηση του κράτους πρόνοιας, τονίζεται.
Τα χαμηλά επιτόκια έχουν ενθαρρύνει τους επενδυτές να αναζητήσουν αποδόσεις εκτός των “παραδοσιακών” περιουσιακών στοιχείων, όπως τα κρατικά ομόλογα, και να κινηθούν σε νέες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, συμπεριλαμβανομένης της κατοικίας, υποστηρίζει η έκθεση.
Σύμφωνα με στοιχεία της Preqin, περισσότεροι από 4.000 θεσμικοί επενδυτές, κατεύθυναν περίπου 3,6 τρισ. δολάρια από τα περιουσιακά τους στοιχεία ύψους 136 τρισ. δολαρίων σε ευρωπαϊκά ακίνητα τον Αύγουστο του 2021. Από αυτούς, 1.325 επενδυτές κατείχαν στο χαρτοφυλάκιό τους κατοικίες. Η αξία των χαρτοφυλακίων ακίνητης περιουσίας που περιλαμβάνουν κατοικίες φέρεται να ανέρχεται σε περίπου $2 τρισ.
Daniel Boffey
Μετάφραση: Κώστας Ψιούρης
