Πανδημία, πληθωρισμός, ενεργειακή κρίση και νέες αντικειμενικές αξίες είναι οι τέσσερις παράγοντες που προβλέπεται να δώσουν φέτος το στίγμα τους στην αγορά ακινήτων. Διαφορετικές επιπτώσεις θα έχει όμως το στίγμα αυτό στους επαγγελματίες της κτηματαγοράς, όπως είναι τα επενδυτικά funds ή το real estate, όπως π.χ. με τα έργα ανάπλασης και τους νέους σταθμούς του μετρό, διαφορετικές για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που προσδοκούν ανάκαμψη του τουρισμού εφόσον βελτιωθούν οι υγειονομικές συνθήκες, διαφορετικές για τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων όσον αφορά τους πλειστηριασμούς. Όπως διαφορετικές θα είναι για τους ιδιοκτήτες, όπως π.χ. με τις νέες αντικειμενικές αξίες και ΕΝΦΙΑ, και διαφορετικές για τους κατασκευαστές, με τις τιμές των οικοδομικών υλικών να έχουν πάρει την ανιούσα.
Υπάρχει όμως και μια σημαντική μερίδα του πληθυσμού η οποία θα επηρεαστεί από όλες αυτές τις εξελίξεις και για την οποία αναμένονται επιζήμιες. Πρόκειται για τους ενοικιαστές, οι οποίοι, μετά τις εξωφρενικές αυξήσεις των ενοικίων στη χώρα μας που τους αναγκάζουν να δαπανούν σχεδόν το μισό τους εισόδημα για ενοίκια, στρέβλωση που απασχόλησε ακόμη και το ΔΝΤ, απειλούνται από τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων με νέες αυξήσεις ενοικίων, για μια σειρά λόγων, όπως:
Το μετρό δημιουργεί νέες συνθήκες
1. Η επιθυμία πολλών επιχειρήσεων να μεταστεγαστούν σε περιοχές με σταθμούς μετρό για ταχύτερη πρόσβαση των εργαζομένων τους. Ήδη εμφανίζονται νέοι εμπορικοί χώροι στα σημεία αυτά, προσβλέποντας στην αυξημένη κίνηση της περιοχής λόγω μετρό και ωθώντας προς τα πάνω τα ενοίκια, κάτι που αναμένεται να συνεχιστεί όσο θα διαρκούν τα έργα κατασκευής των νέων σταθμών με τη δημιουργία της Γραμμής 4 στις αρχές της δεκαετίας του 2030 και την επέκταση της Γραμμής 2 και της Γραμμής 3.
2. Η παρατεταμένη άνοδος των τιμών των οικοδομικών υλικών επηρεάζει διπλά τις τιμές αγοράς και τα ενοίκια. Ως τώρα, οι αυξήσεις των τιμών των οικοδομικών υλικών αγγίζουν ακόμη και το 30%. Η αύξηση στις τιμές των οικοδομικών υλικών, σε συνάρτηση με την αύξηση των τιμών οικοπέδων, είναι καθοριστικός συνδυασμός που επηρεάζει τις ζητούμενες τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών. Και αυτές με τη σειρά τους θα παρασύρουν και τα ενοίκια που ζητούν οι εκμισθωτές. Παράλληλα, η αποθάρρυνση αποπεράτωσης οικοδομών λόγω υψηλού κόστους μειώνει αυτομάτως την προσφορά στέγης και, δεδομένης της αυξανόμενης ζήτησης, τα ενοίκια θα αυξηθούν και δι’ αυτής της οδού.
3. Η λεγόμενη «πράσινη μετάβαση» και η σχετική προσαρμογή των ακινήτων θα ανεβάσει το κόστος κατασκευής και ως εκ τούτου τις τιμές πώλησης – και βεβαίως και τα ενοίκια.
Εκρηκτικό μείγμα: Αύξηση επιτοκίων και συρρίκνωση εισοδημάτων
4. Η βάσιμα επίφοβη αύξηση των επιτοκίων λόγω του καλπάζοντος πληθωρισμού (ήδη στον μήνα που διανύουμε το Ελληνικό Δημόσιο δανείστηκε στη δεκαετία με επιτόκιο υπερδιπλάσιο εκείνου που είχε δανειστεί στην περσινή έκδοση δεκαετούς ομολόγου) θα επηρεάσει την κτηματαγορά λόγω της αύξησης του κόστους χρήματος τόσο για τους επαγγελματίες του κλάδου όσο και για τους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων, με μέρος του κόστους να μετακυλίεται στους ενοικιαστές.
5. Η συρρίκνωση των εισοδημάτων που καταδεικνύουν και τα στοιχεία της Έρευνας Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών από την ΕΛΣΤΑΤ, βάσει των οποίων ο πληθυσμός που βρίσκεται σε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικό αποκλεισμό ανερχόταν στο υψηλό ποσοστό του 28,9% του πληθυσμού της χώρας (3.043.869 άτομα) πριν ακόμη την πανδημία, απομακρύνει έτι περαιτέρω το όνειρο της απόκτησης στέγης για χιλιάδες ελληνικά νοικοκυριά, αυξάνοντας έτσι το μερίδιο της ζήτησης ενοικίων.
ΕΝΦΙΑ και τιμάριθμος
6. Η ανεπαίσθητη μείωση των εσόδων του κράτους από ΕΝΦΙΑ κατά 60 εκατ. ευρώ φέτος και συγκεκριμένα η διαμόρφωσή τους στα 2,50 δισ. ευρώ από 2,56 δισ. ευρώ που εκτιμάται ότι θα εισπραχθούν για το 2021, ειδικά σε μια περίοδο κατά την οποία οι επιπτώσεις από την πανδημία είναι αισθητές, είναι ένας ακόμη παράγοντας που, αν μη το άλλο, δεν βοηθά σε αποκλιμάκωση των υψηλών ενοικίων, αφού δεν ελαφρύνει ουσιαστικά τους εκμισθωτές, πολλοί εκ των οποίων θα βρεθούν ενώπιον αυξημένων αντικειμενικών αξιών.
7. Δεδομένης της έστω τυπικής διασύνδεσης της εξέλιξης του τιμάριθμου με την αναπροσαρμογή των μισθωμάτων (π.χ. για τιμάριθμο 4,8% η επίσημη αναπροσαρμογή είναι 3,6%, για τιμάριθμο 3,4% η αναπροσαρμογή είναι 2,6%, για τιμάριθμο 2,2% είναι 1,7% κ.ο.κ.), η πρόβλεψη των οικονομολόγων για παρατεταμένο κύμα ακρίβειας και για το πρώτο φετινό εξάμηνο προμηνύει ανάλογη αναπροσαρμογή των ενοικίων.
Τηλεργασία, Airbnb αυξάνουν τα ενοίκια
8. Οι αλλαγές στον τρόπο εργασίας και ζωής εξαιτίας της πανδημίας έχει προκαλέσει μια τάση για τηλεργασία και γενικότερα εργασία από το σπίτι. Αυτό, σε συνδυασμό με την παρεπόμενη επιθυμία για ανετότερη κατοικία, αφού χιλιάδες Έλληνες περνούν περισσότερες ώρες καθημερινά στην κατοικία τους, έχει ως αποτέλεσμα ιδιωτικοί και δημόσιοι υπάλληλοι, αλλά και ελεύθεροι επαγγελματίες, να αναζητούν όχι μόνο χώρο εντός της οικίας τους για χώρο εργασίας, αλλά, σε κάποιο βαθμό, και ενοικίαση ανετότερης κατοικίας. Κάτι που αυξάνοντας τη ζήτηση θα ανεβάσει και τα ενοίκια.
9. Η δυναμική των βραχυχρόνιων μισθώσεων, λόγω τόσο της πανδημίας όσο και των νέων δεδομένων που καταγράφονται στη διαμονή των ταξιδιωτών, προοιωνίζεται αυξήσεις στις βραχυχρόνιες -και όχι μόνο σε αυτές- μισθώσεις.
10. Η μικρή εγχώρια ζήτηση αγοράς ακινήτων κατά την περίοδο των Μνημονίων και οι οικονομικές επιπτώσεις της πανδημίας που επίσης την έχουν «καθηλώσει», κυρίως εκ μέρους της μεσαίας τάξης, έχουν στρέψει πλέον την τελευταία στο ενοίκιο.
Θάνος Παναγόπουλος
Πηγή: Η Αυγή
