Ή η κατοικία ως χρηματιστηριακό προϊόν
Στα γνωστά τρέχοντα επείγοντα προβλήματα του πληθυσμού της χώρας (όπως: ανεργία, χαμηλοί μισθοί και λειψές συντάξεις, αμετάβλητοι ονομαστικοί μισθοί και αμετάβλητες ονομαστικές συντάξεις με αυξανόμενες τιμές, δηλαδή μειούμενα πραγματικά εισοδήματα από εργασία, περικοπή των δημόσιων υπηρεσιών υγείας και περίθαλψης κ.α.) προστέθηκε ακόμη ένα: η έλλειψη στέγης και η άνοδος των ενοικίων. Το πρόβλημα υπήρχε ήδη, βγήκε όμως στο προσκήνιο από τους φοιτητές που σήμερα ζητούν και δεν βρίσκουν να νοικιάσουν διαμερίσματα σε λογικές τιμές.
Στα ΜΜΕ η αιτία αυτής της κατάστασης ταυτίζεται με το ότι οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων κρατούν για διάφορους λόγους ένα μεγάλο μέρος τους κλειστό. Οι εκτιμήσεις του αριθμού αυτών των κλειστών διαμερισμάτων κυμαίνεται από 700 μέχρι 800 χιλιάδες. Σε 700 χιλιάδες τις εκτιμά ένας από τους οικονομικούς συμβούλους του πρωθυπουργού («Καθημερινή», 5.9.2024, σελ. 23). Βασιζόμενες στην ΕΛΣΤΑΤ και στο Κτηματολόγιο εκτιμήσεις τον ανάγουν σε 700-770 χιλ., δηλαδή σε 10%-15% του συνόλου (δες Βήμα, 1.9.2024, σελ. 30).
Ως κύριος λόγος που πολλά διαμερίσματα δεν προσφέρονται από τους ιδιοκτήτες τους προς ενοικίαση αναφέρεται από τα ΜΜΕ η συμπεριφορά ορισμένων ενοικιαστών, οι οποίοι παραδίδουν τα διαμερίσματα σε κακή κατάσταση ή/και δεν πληρώνουν το νοίκι. Σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ομοσπονδίας των ιδιοκτητών (ΠΟΜΙΔΑ) 3.100 ιδιοκτήτες δήλωσαν για το 2023 ανείσπρακτα νοίκια ύψους 10,1 εκατ. ευρώ. Εκτιμά ωστόσο ότι το νούμερο είναι πολλαπλάσιο. Αλλ’ ακόμη κι αν, πράγμα πολύ πιθανό, το νούμερο είναι στην πραγματικότητα πολλαπλάσιο του 3.100, αδυνατεί να εξηγήσει επαρκώς την απόσυρση τόσων πολλών κατοικιών από την αγορά ενοικίασης.
Άλλοι πάλι επιστρατεύουν διάφορους, μεταξύ αυτών και γραφικούς λόγους για να εξηγήσουν αυτήν την απόσυρση. Όπως: «Κρατάω το σπίτι μου κλειστό γιατί θέλω μακροπρόθεσμα να το πουλήσω», «γιατί δεν εμπιστεύομαι τους ενοικιαστές», «γιατί περιμένω να μπουν τα παιδιά μου», «γιατί δεν έχω λεφτά να το επισκευάσω» και «γιατί αν το νοικιάσω θα μου τα πάρει όλα η Εφορία» («Το Βήμα», 1.9.2024, σελ. 20 κ.ε.).
Ένα μεγάλο μέρος των διαμερισμάτων που δεν διατίθενται προς ενοικίαση, περίπου 100 χιλ., είναι καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης («Καθημερινή», 5.9.2024, σελ. 23). Ένα άλλο μεγάλο μέρος των διαμερισμάτων που δεν διατίθενται προς ενοικίαση αποτελούν τα διαμερίσματα που ιδιοποιήθηκαν, συνεπεία αδυναμίας των αρχικών ιδιοκτητών τους να αποπληρώσουν τα σχετικά στεγαστικά δάνεια, εντέλει τα funds, στα οποία πούλησαν οι δανειοδότριες τράπεζες τις σχετικές απαιτήσεις τους προς τους δανειολήπτες ιδιοκτήτες αυτών των διαμερισμάτων. Διόλου αμελητέος δεν πρέπει να είναι ασφαλώς και ο αριθμός των διαμερισμάτων και κατοικιών με κόκκινα δάνεια, το ζήτημα της ιδιοκτησίας των οποίων εκκρεμεί ακόμη στα δικαστήρια.
Η περίπτωση των funds παρουσιάζει την εξής ιδιαιτερότητα: Δεν στερεί από την προσφορά προς ενοικίαση διαμερισμάτων ήδη ενοικιαζόμενα, αλλά ιδιοκατοικούμενα διαμερίσματα. Συνεπώς δεν μειώνει την προσφορά των προς ενοικίαση διαμερισμάτων, αλλά, επειδή στερεί από ιδιοκτήτες διαμερισμάτων διαμερίσματα που κατοικούν αυτοί οι ίδιοι, αυξάνει την ζήτηση για ενοικιαζόμενα διαμερίσματα. Το αποτέλεσμα είναι ωστόσο περίπου το ίδιο, όπως και στην περίπτωση μιας αντίστοιχης μείωσης των προσφερόμενων για ενοικίαση διαμερισμάτων.
Τώρα που γνωρίζουμε σε ποιους ανήκει ένα πολύ μεγάλο μέρος των διαμερισμάτων και κατοικιών που δεν διατίθενται προς ενοικίαση, μπορούμε να κατανοήσουμε γιατί αυτά τα διαμερίσματα και αυτές οι κατοικίες δεν προσφέρονται για ενοικίαση ‒ καίτοι υπάρχει υψηλή αντίστοιχη ζήτηση.
Για τον συνήθη ιδιοκτήτη ενός διαμερίσματος, που δεν το κατοικεί ο ίδιος, αυτό το διαμέρισμα είναι δυνητική πηγή εισοδήματος: του εισοδήματος που δύναται να προσποριστεί από την ενοικίασή του. Δεν έχει όμως έτσι το πράγμα και με τα funds με τα διαμερίσματα που περιήλθαν στην ιδιοκτησία τους. Τα funds δεν τα ενδιαφέρει το ενοίκιο που δύναται να αποφέρει ένα διαμέρισμα που τους ανήκει ούτε επίσης το ύψος αυτού του ενοικίου, αλλά η τιμή του διαμερίσματος και οι μεταβολές της. Τα ενδιαφέρει το διαμέρισμα ως στοιχείο ενεργητικού, ως ακίνητη αξία.
Εικάζουμε ότι προσεχώς τα funds θα εκδώσουν επί τη βάσει αυτών και άλλων, κινητών ή πάγιων, στοιχείων ενεργητικού, εδώ ή στο εξωτερικό, ομόλογα και certificates που θα διαθέσουν στο κοινό. Έτσι θα πάρουν, με κέρδος, ό,τι πλήρωσαν για την απόκτηση των διαμερισμάτων – και θα αποσυρθούν στα παρασκήνια. Η αξία ομολόγων και των certificates θα πέφτει. Και συγχρόνως θα καταρρέουν, ως κτίσματα, τα από τα funds εγκαταλελειμμένα στην τύχη τους διαμερίσματα.
Μπορείτε να φανταστείτε τώρα τι αποτελέσματα θα έχουν τα μέτρα που προτείνονται για να μεταπεισθούν οι νοικοκυραίοι και να προσφέρουν σε λογικές τιμές τα διαμερίσματά τους προς ενοικίαση. Απλώς και μόνον μια αύξηση του εισοδήματος αυτών των νοικοκυραίων κατά τις επιδοτήσεις και τις φοροαπαλλαγές που θα τους χορηγηθούν.
Ο Γιώργος Σταμάτης διετέλεσε καθηγητής Οικονομικής Θεωρίας στο Πάντειο Πανεπιστήμιο (1979-2008).
