Πολλές εφαρμοσμένες οικονομικές αναλύσεις και προτάσεις πολιτικής τις τελευταίες δεκαετίες εστιάζουν στην υπόθεση ότι οι σε απόλυτα ρυθμισμένες αγορές η παρουσία μη ρυθμισμένων υπο-αγορών οδηγεί σε καλύτερα οικονομικά αποτελέσματα όσον αφορά την κατανομή προϊόντων και υπηρεσιών στην κοινωνία. Ωστόσο, οι εξελίξεις στην αγορά κατοικίας -και ειδικότερα η κρίση στο ζήτημα της αναζήτησης βιώσιμης οικονομικά στέγης- θέτουν σε αμφισβήτηση αυτή την υπόθεση.
Οι επιπτώσεις της στεγαστικής κρίσης δεν γίνονται πλέον αισθητές μόνο από τα νοικοκυριά που παλεύουν με το κόστος στέγασης, αλλά και από την οικονομία συνολικά. Όπως εξηγεί σχετική έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, οι διογκωμένες τιμές των κατοικιών και τα υψηλά ενοίκια μπορεί να οδηγήσουν σε αναποτελεσματική κατανομή των πόρων, μακριά από παραγωγικές επενδύσεις, προκαλώντας προβλήματα στην αγορά εργασίας και στη δημιουργία θέσεων εργασίας.
Σε μια εποχή ελλείψεων σε εργατικό δυναμικό και με το φόβο της οικονομικής αβεβαιότητας να φουντώνει για πολλά κοινωνικά στρώματα, η στέγαση πρέπει να εξεταστεί τόσο στο ευρύτερο πλαίσιο των οικονομικών προκλήσεων, όσο και στο πεδίο της κοινωνικής πολιτικής. Δύο πρόσφατες μελέτες για τον τομέα της στέγασης περιορισμένου κέρδους (limited-profit housing sector) στην Αυστρία μπορούν να δώσουν πολύτιμα μαθήματα και λύσεις σχετικά με το πραγματικό κόστος της στέγασης και τον τρόπο με τον οποίο η αποτελεσματικότητα των αγορών κατοικίας συνδέεται με θετικά οικονομικά αποτελέσματα.
Τι δείχνουν οι μελέτες;
Το πόσο κοστίζει η παροχή κατοικιών καλής ποιότητας παραδόξως απουσιάζει – δεδομένου του υψηλού κόστους της σε πολλές πόλεις σε όλο τον κόσμο και της αποσύνδεσης των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων από τα εισοδήματα – από τις περισσότερες συζητήσεις. Ωστόσο, η παράβλεψη αυτής της σχέσης μεταξύ κόστους και τιμών είχε εκτεταμένες συνέπειες για τα νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος, αλλά και για τα δημόσια έσοδα.
Όταν το κράτος και οι αυτοδιοικητικές αρχές επενδύουν σε υποδομές ή στη βελτίωση των γειτονιών, η προκύπτουσα αύξηση της αξίας της γης, και επομένως των τιμών και των ενοικίων, έρχεται ως όφελος για τους ιδιοκτήτες γης και τους κατασκευαστές και όχι για τους ενοικιαστές. Η λύση της Αυστρίας είναι το σύστημα στέγασης περιορισμένου κέρδους που βασίζεται στο κόστος, ένα σύστημα το οποίο διαχειρίζονται οργανισμοί που λειτουργούν παράλληλα με το κράτος και την ιδιωτική πρωτοβουλία.
Σε αυτό το σύστημα, τα ενοίκια αξιοποιούνται για την κάλυψη του επενδυτικού κόστους, μαζί με το κόστος διαχείρισης του κτιρίου από ιδιωτικές εταιρίες, και το ποσό που απομένει επανεπενδύεται από τους οργανισμούς περιορισμένου κέρδους προς όφελος νέων και υφιστάμενων κατοικιών, προς την ποιοτική και ενεργειακή τους αναβάθμιση. Έτσι, αντί τα τυχόν κέρδη από τα ενοίκια να προσφέρονται ως μερίσματα στους μετόχους, τα πλεονάσματα διοχετεύονται σε παραγωγικές επενδύσεις, οι οποίες δημιουργούν με τη σειρά τους θέσεις εργασίας εντός των υφιστάμενων κατοικιών και του ευρύτερου οικοσυστήματος στο οποίο είναι ενταγμένες.
Οι οικιστικοί οργανισμοί στην Αυστρία παρέχουν στέγη για περίπου ένα στα επτά (1/7) νοικοκυριά και το μερίδιό τους φτάνει το ένα τέταρτο (1/4) του συνόλου των κατοικιών στις αστικές περιοχές. Τα ρυθμισμένα ενοίκια -με βάση το κόστος κατασκευής- στέλνουν ένα σημαντικό μήνυμα τιμών στο σύνολο της αγορά κατοικίας, συγκρατώντας την ανεξέλεγκτη αύξηση των τιμών, λειτουργώντας προς όφελος των ενοικιαστών κατοικιών, μετριάζοντας παράλληλα τις κερδοσκοπικές τάσεις. Το οικονομικό μοντέλο που έχει δημιουργηθεί δείχνει ότι για κάθε 10% του μεριδίου κατοικιών ρυθμισμένου ενοικίου που εισέρχεται στην αγορά, τα ενοίκια στο σύνολο της αγοράς μειώνονται κατά 40 σεντ του ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα – μία μείωση που αντιστοιχεί περίπου στο 5% της αγοράς κατά μέσο όρο.
Η ευρεία διαθεσιμότητα ενοικίων με βάση το κόστος κατασκευής σε μεγάλα τμήματα του πληθυσμού σημαίνει ότι τόσο οι οικιστικοί οργανισμοί που τα διαχειρίζονται όσο και οι υπόλοιπες ιδιωτικές εταιρείες στην αγορά βρίσκονται σε άμεσο ανταγωνισμό μεταξύ τους. Αυτός ο ανταγωνισμός εντείνεται καθώς οι περισσότεροι ενοικιαστές θα προτιμούσαν να ζουν σε ένα σπίτι με μικρότερο κόστος ενοικίου, σε διαρκή ποιοτική αναβάθμιση, που βελτιώνει κατά συνέπεια και την ποιότητα της καθημερινότητάς τους. Γειτονιές με έντονο πολυπολιτισμικό και κοινωνικό αποτύπωμα εντάσσονται πιο γρήγορα στην πρώτη κατηγορία κατοικιών, με το σύστημα να στοχεύει πρωτίστως χαμηλά και μεσαία εισοδήματα, σε αντίθεση με τις συνθήκες γκετοποίησης που δημιουργούνται από τις πολιτικές της κοινωνικής κατοικίας, καθώς εντάσσονται και εκείνες σε μια λογική υψηλής εμπορευματοποίησης της κατοικίας.
Ευρύτερες οικονομικές επιπτώσεις
Οι θετικές οικονομικές επιπτώσεις του συστήματος ρυθμισμένων ενοικίων είναι ευρύτερες. Όταν οι πάροχοι κατοικιών δεν μεγιστοποιούν τα κέρδη τους, αλλά πρωτίστως καλύπτουν το κόστος της δαπάνης κατασκευής, οι ενοικιαστές έχουν περισσότερα χρήματα στο τέλος κάθε μήνα και η αγοραστική τους δύναμη ενισχύεται. Στο αυστριακό πλαίσιο έχει υπολογιστεί ότι το μέσο κέρδος ανά νοικοκυριό ανέρχεται σε σχεδόν €2.000 ετησίως. Αν αυτό το ποσό πολλαπλασιαστεί με τον αριθμό των νοικοκυριών που επωφελούνται από αυτό το σύστημα γίνεται αμέσως σαφές ότι η προσιτή στέγαση δεν ωφελεί μόνο τους ενοικιαστές που επηρεάζονται άμεσα αλλά και έμμεσα λόγω και των πτωτικών πιέσεων στο σύνολο των ενοικίων, αλλά ωφελεί επίσης και τη συνολική ζήτηση και κυκλοφορία του χρήματος στην εθνική οικονομία.
Οι οικονομικά προσιτές κατοικίες προσθέτουν περίπου 600 έως 1 δισεκατομμύριο ευρώ στο ακαθάριστο εγχώριο προϊόν (ΑΕΠ) της Αυστρίας κάθε χρόνο, περίπου δηλαδή 0,25%. Την ίδια στιγμή, προκύπτουν σημαντικά δημοσιονομικά κέρδη, καθώς μειώνονται οι δαπάνες για επιδόματα στέγασης ενώ ενισχύονται τα φορολογικά έσοδα από την αυξημένη κατανάλωση μη στεγαστικών αγαθών.
Συνολικά, λοιπόν, η παροχή οικονομικά προσιτής στέγης δεν είναι μόνο μία πολιτική με κοινωνικά προοδευτικό πρόσημο, αλλά και μια πολιτική με οικονομική λογική, επωφελής για το κράτος.
*Το παρόν άρθρο του Gerald Koessl δημοσιεύεται σε συνεργασία με το Social Europe.
Ο Gerald Koessl είναι ερευνητής στην Αυστριακή Ομοσπονδία Συνεταιριστικών Κατοικιών Χαμηλού Κέρδους (Limited-Profit Housing Associations) και μέλος του Housing Europe.
