Στην Ελλάδα, η βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Αirbnb πρωτοεμφανίζεται το 2010 και συμπίπτει με την εμφάνιση της κρίσης, γι’ αυτό αναπτύχθηκε γρήγορα ως συμπλήρωμα του κουτσουρεμένου εισοδήματος των πολιτών, πατώντας στην ελληνική ιδιαιτερότητα της μικρής ιδιοκτησίας κατοικίας προς εκμετάλλευση. Η υψηλή όμως απόδοση του Airbnb ως προς την αξία του ακινήτου ώθησε σύντομα παράγοντες της αγοράς να εμπλακούν ενοικιάζοντας μαζικά διαμερίσματα που υπενοικιάζουν ως Airbnb ή αγοράζοντας ακίνητα, συχνά πολυκατοικίες ή κτήρια γραφείων, που τους αλλάζουν χρήση.
Σ’ αυτό συνέβαλε, από το 2013, η Golden Visa, δηλαδή το δικαίωμα μόνιμης διαμονής για αγοραστές ακίνητης περιουσίας που εφάρμοσαν χώρες σε κρίση, ιδιαίτερα του Νότου. Στην Ελλάδα, ελάχιστο ποσό είναι τα 250.000 ευρώ για αγορά ενός ή περισσοτέρων ακινήτων, τα οποία οι επενδυτές δικαιούνται να εκμεταλλεύονται. Τα καταλύματα Airbnb είναι η αποδοτική λύση. Έτσι, ενώ δεν χρειάζονται άδεια, υποκαθιστούν ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια, ξενώνες κ.λπ. Από 132 διαμερίσματα το 2010, φτάσαμε σήμερα στις 168.000 καταχωρίσεις στο Ειδικό Μητρώο της ΑΑΔΕ. Μόνο το 2022 πραγματοποιήθηκαν 21 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις με έσοδα 3,5 δισ. ευρώ.
Θα σταθώ εδώ αποκλειστικά στο μείζον πρόβλημα της επίδρασης του Airbnb στην ανεξέλεγκτη άνοδο των ενοικίων σε μεγάλα αστικά κέντρα, νησιά και τουριστικές περιοχές. Εκεί το απόθεμα ενοικιαζόμενης κατοικίας μειώνεται διαρκώς, αφού οι ιδιοκτήτες προτιμούν τη μετατροπή των ακινήτων σε Airbnb. Οι κάτοικοι «εκδιώκονται» προς την περιφέρεια. Δημόσιοι λειτουργοί και εργαζόμενοι σε άλλα κοινωνικά επαγγέλματα αδυνατούν να στεγαστούν. Από το 2018 έως σήμερα τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 37,2% έως 42,1%, ανάλογα με την περιοχή. Η κερδοσκοπία συμπαρασύρει την αγορά κατοικίας και μια νέα φούσκα υπερτιμημένων αξιών ενοικίασης και αγοράς δημιουργείται. Σήμερα η χώρα μας βιώνει τη μεγαλύτερη στεγαστική κρίση στην Ευρώπη, με 1 στα 3 νοικοκυριά να πληρώνει το μισό του εισόδημα για ενοίκιο ή δάνειο, ρεύμα, νερό, κοινόχρηστα, θέρμανση ή ψύξη.
Η επίδραση του Airbnb στο κόστος στέγης και διαβίωσης δεν είναι ελληνική μοναδικότητα. Διεθνώς εφαρμόζονται λύσεις περιορισμού του χωρικά ή χρονικά. Όμως στην Ελλάδα, με τις πενιχρές αρμοδιότητες των δήμων στη διαχείριση των πόλεων, είναι αδύνατη η αντιγραφή καλών πρακτικών, π.χ. της Βαρκελώνης, όπου ο δήμος δεν χορηγεί πλέον άδειες Airbnb σε συγκεκριμένες ζώνες της πόλης ή απαγορεύει τη μίσθωση για διάστημα μικρότερο του μήνα. Ή του Παρισιού, που περιορίζει τη χρήση ως Airbnb σε 120 μέρες τον χρόνο. Πόσο μάλλον του Δήμου της Νέας Υόρκης, που ουσιαστικά καταργεί το Airbnb ως ανεξάρτητο κατάλυμα.
Ο Κυριάκος Μητσοτάκης συχνά δεσμευόταν ότι θα περιορίσει το Airbnb ενισχύοντας τη μακροχρόνια μίσθωση, ώστε να σταματήσει η ανεξέλεγκτη αύξηση των ενοικίων. Τι έκανε τελικά;
α) Ψήφισε από τον Δεκέμβριο του 2022 και εφάρμοσε από την 1η Αυγούστου του 2023 την αύξηση του ελάχιστου ποσού επένδυσης για Golden Visa στα 500.000 ευρώ σε κάποιους τομείς της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, στη Μύκονο και στη Σαντορίνη.
β) Νομοθέτησε την υποχρεωτική καταχώρηση καταλυμάτων Airbnb στις πλατφόρμες, ώστε να μην φοροδιαφεύγουν.
γ) Ανακοίνωσε παρεμβάσεις, ώστε από 1η Ιανουαρίου του 2024 φυσικά πρόσωπα με τρία και περισσότερα ακίνητα να υποχρεώνονται να συστήσουν νομικό πρόσωπο (εταιρεία) καταβάλλοντας ΦΠΑ 13% και τέλος διαμονής, όπως τα ξενοδοχεία.
Ομως όλα αυτά τα μέτρα είναι καθαρά φοροεισπρακτικά και άτολμα. Η Πορτογαλία, αντίστοιχα, κατήργησε τελείως την Golden Visa και όρισε δήμους όπου απαγορεύονται νέα Airbnb. Οι πολιτικές Μητσοτάκη, μάλιστα, θίγουν περισσότερο τους μικροϊδιοκτήτες, παρά τις εταιρείες που λειτουργούσαν ήδη ως νομικά πρόσωπα, ενώ είναι εμφανέστατα ανίσχυροι απέναντι στη φούσκα ενοικίων και τιμών αγοράς κατοικίας.
Διότι το μέγα όφελος των εταιρειών, μεγαλοϊδιοκτητών ή μεγαλοδιαχειριστών Airbnb είναι ότι επενδύουν σε καταλύματα Airbnb με όρους κατασκευής απλών κατοικιών, παρακάμπτοντας τη χρονοβόρα και δαπανηρή διαδικασία δημιουργίας νέου τουριστικού προϊόντος και αδειοδότησής του από τον ΕΟΤ. Δεν υποχρεώνονται σε έγκριση καταλληλότητας της χωροθέτησης σύμφωνα με τις χρήσεις γης, σε μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων, στην τήρηση ειδικών κτηριοδομικών όρων. Απαλλάσσονται από την υποχρέωση το κατάλυμα να πληροί τις αυξημένες προϋποθέσεις του Κανονισμού Πυροπροστασίας και Πυρόσβεσης για τουριστικές μονάδες ανάλογα με τον αριθμό των φιλοξενουμένων (ειδικές διαστάσεις χώρων και διαδρόμων, οδεύσεις διαφυγής, πυροπροστατευόμενο κλιμακοστάσιο, δομική πυραντίσταση, αυτόματοι ανιχνευτήρες φωτιάς, καταιωνιστήρες κ.λπ.). Και δεν απαιτείται έλεγχος του ΕΟΤ για χορήγηση άδειας, παρά μόνο ανάρτηση του καταλύματος σε πλατφόρμα και καταχώρηση στην ΑΑΔΕ. Ελάχιστο κόστος επένδυσης, μέγιστο κέρδος. Και αθέμιτος ανταγωνισμός στους κατόχους και διαθέτες τουριστικών προϊόντων. Σε όλα αυτά η κυβέρνηση «κλείνει το μάτι», επιτρέποντας, στην ουσία, να παραβιάζεται η νομοθεσία, αρκεί να εισρέει χρήμα στο δημόσιο ταμείο.
Η μόνη περίπτωση να περιοριστεί το Airbnb και να αντιμετωπιστεί η φούσκα τιμών ενοικίασης και αγοράς κατοικίας είναι να χτυπηθεί η ρίζα του προβλήματος: η απόκτηση εύκολου κέρδους μέσω της παραβίασης της νομοθεσίας περί τουριστικών προϊόντων.
Εκεί ακριβώς εστιάζει η θέση του ΣΥΡΙΖΑ-Π.Σ. για τον περιορισμό του Airbnb, η οποία περιλαμβάνεται στο πρόγραμμα του κόμματος για τη στέγη ως ένα από τα μέτρα αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης: να επιτρέπεται η δραστηριότητα Airbnb σε φυσικά πρόσωπα για 1-3 ακίνητα ανά ΑΦΜ ιδιοκτήτη ή/και διαχειριστή, που θα φορολογούνται με συντελεστές ενοικίων. Να απαγορεύεται όμως το Airbnb σε νομικά πρόσωπα, τα οποία, για να επενδύσουν σε τουριστικά καταλύματα, θα πρέπει να το κάνουν με τους όρους ίδρυσης και λειτουργίας τουριστικού προϊόντος.
Μια τέτοια δραστική μείωση της ελκυστικότητας του Airbnb ως επένδυσης αναμένεται να περιορίσει τη δημιουργία νέων καταλυμάτων, να αναχαιτίσει την απόσυρση κατοικιών από το απόθεμα της μακροχρόνιας μίσθωσης και να συμβάλει στη συγκράτηση της φούσκας ενοικίων και τιμών αγοράς κατοικίας. Φυσικά, για να υπάρξουν αποτελέσματα στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης συνολικά, πρέπει να ενταχθεί, όπως περιγράφουν και οι θέσεις του ΣΥΡΙΖΑ-Π.Σ., σε μια ολοκληρωμένη στεγαστική πολιτική, με συντονισμό κεντρικού κράτους και Τοπικής Αυτοδιοίκησης για την ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης, την επανείσοδο στην αγορά κενών, αδρανών και ανεκμετάλλευτων κατοικιών και τη δημιουργία νέων μορφών κοινωνικής κατοικίας.
Η δρ Εύη Κάιλα είναι κοινωνιολόγος αστικού χώρου
