Η συνεχής άνοδος των τιμών κατοικίας και η στεγαστική επισφάλεια έχουν στρέψει το ενδιαφέρον στην αναζήτηση εναλλακτικών μοντέλων συλλογικής ιδιοκτησίας και κατοίκησης, ως απάντηση στην εμπορευματοποίηση και χρηματιστικοποίηση της κατοικίας, την εντατική κερδοσκοπία στα ακίνητα και την πόλη, και τη συρρίκνωση των δημόσιων πολιτικών για τη διασφάλιση του δικαιώματος στη στέγη για όσες και όσους αποκλείονται από την αγορά. H συνεταιριστική κατοικία, αν και αποτελεί στις περισσότερες χώρες ένα μικρό ποσοστό της αγοράς κατοικίας, εξετάζεται όλο και περισσότερο ως ένα πιο δημοκρατικό, χαμηλότερου κόστους και λιγότερο εμπορευματικό μοντέλο κατοίκησης.
Τι είναι;
Η συνεταιριστική ή συνεργατική κατοικία αναφέρεται σε διαφορετικά μοντέλα συλλογικής ιδιοκτησίας, περιορισμού της κερδοσκοπίας στα ακίνητα και δημοκρατικής διαχείρισης της κατοικίας. Όπως συμβαίνει σε όλα τα εγχειρήματα της Κοινωνικής Αλληλέγγυας Οικονομίας (ΚΑΛΟ), πρόκειται για προσπάθειες που προκύπτουν από την επιθυμία μιας ομάδας ανθρώπων να ενώσουν τις δυνάμεις τους και να διαχειριστούν από κοινού τους πόρους τους για την κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών, με βάση τις αρχές της αλληλεγγύης, της αμοιβαιότητας, της συμπεριληπτικότητας και του σεβασμού προς το περιβάλλον. Οι κάτοικοι δεν επιλέγουν τη συνεταιριστική κατοικία μόνο για οικονομικούς λόγους, αλλά και για κοινωνικούς. Έτσι, η συνεταιριστική κατοικία αποτελεί όχι μόνο ένα εναλλακτικό μοντέλο πρόσβασης σε στέγη, αλλά και ένα πεδίο πειραματισμού σε διαφορετικούς τρόπους κατοίκησης και συνύπαρξης, βιώσιμης-περιβαλλοντικής αρχιτεκτονικής και διαβίωσης, συλλογικής παρέμβασης στη γειτονιά και την πόλη.
Πώς λειτουργεί;
Οι παραδοσιακοί συνεταιρισμοί κατοικίας είναι μετοχικές εταιρείες στις οποίες ανήκουν κατοικίες που διαθέτουν στα μέλη τους. Οι κάτοικοι αποκτούν δικαίωμα χρήσης (όχι ατομικής ιδιοκτησίας) της κατοικίας τους αγοράζοντας μερίδιο που αντιστοιχεί στην αξία του ακινήτου, το οποίο μπορούν να επαναπωλήσουν με ή χωρίς υπεραξία, ανάλογα με τους όρους του συνεταιρισμού. Τα τελευταία χρόνια, καθώς για πολύ κόσμο είναι δύσκολο να συγκεντρώσει το αρχικό κεφάλαιο για την αγορά της συνεταιριστικής μερίδας, το ενδιαφέρον έχει στραφεί σε μοντέλα μη κερδοσκοπικών στεγαστικών συνεταιρισμών ενοικίου (rental cooperatives), όπου το δικαίωμα χρήσης αποκτάται με την καταβολή ενός αρχικού ποσού εγγραφής στον συνεταιρισμό (αγορά μεριδίου ανεξάρτητα από το μέγεθος ή την αξία της κατοικίας) και τη σύναψη συμβολαίου μίσθωσης.
Μετά το 2010 έχουν αρχίσει να αναπτύσσονται στην Ευρώπη διαφορετικά εγχειρήματα συνεταιριστικής κατοικίας, προσαρμόζοντας κάθε φορά στο τοπικό πλαίσιο την οργανωτική τους δομή, το νομικό τους καθεστώς και τα χρηματοδοτικά εργαλεία που αξιοποιούν. Σε κάθε περίπτωση, ακολουθούν ένα δημοκρατικό σύστημα συναπόφασης και συμμετοχής στη διαχείριση τόσο της ακίνητης περιουσίας όσο και της καθημερινότητας, επιδιώκουν τον περιορισμό της κερδοσκοπίας στα ακίνητα προτείνοντας μια διαφορετική αντίληψη για την αστική ανάπτυξη και τις διαδικασίες αναβάθμισης της πόλης, αναπτύσσουν διαφορετικά σχήματα αλληλεγγύης και υποστήριξης μελών με χαμηλά εισοδήματα ή που ανήκουν σε ευάλωτες ομάδες. Σε πολλά από αυτά τα εγχειρήματα συμβάλλει –σε μεγαλύτερο ή μικρότερο βαθμό– και το δημόσιο, σε κεντρικό, περιφερειακό ή τοπικό επίπεδο. Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι το Community Land Trust Brussels, το δίκτυο Meitshauser Syndikat στη Γερμανία, ο συνεταιρισμός Sostre Civic, η πρόσφατη προσπάθεια του δήμου της Βαρκελώνης για προώθηση συνεταιρισμών δικαιώματος χρήσης, και πολλά άλλα.
Πώς μπορεί να υποστηριχθεί από το δημόσιο;
Με δεδομένο το ακριβό κόστος της γης και το μεγάλο αρχικό κεφάλαιο που απαιτείται για την κατασκευή ή επισκευή ενός ακινήτου κατοικιών, ο ρόλος των δημόσιων πολιτικών για την υποστήριξη τέτοιου είδους εγχειρημάτων είναι καθοριστικός, ιδιαίτερα όταν απευθύνονται σε μέλη με χαμηλό εισόδημα χωρίς ίδια κεφάλαια. Συγκεκριμένα, οι δήμοι ή το κεντρικό κράτος μπορούν:
Να διαθέσουν γη ή κτίρια για χρήση από τον συνεταιρισμό, εφαρμόζοντας το δικαίωμα επιφανείας (use right), όπου η ιδιοκτησία της γης παραμένει στο δημόσιο αλλά παραχωρείται μακροχρόνια (συνήθως 60 με 90 χρόνια) στον συνεταιρισμό, ο οποίος επισκευάζει ή κατασκευάζει και χρησιμοποιεί τα κτίρια, ή μέσω προγραμματικών συμπράξεων για την παραχώρηση ακινήτων για κοινωφελή σκοπό[1].
Να διευκολύνουν την πρόσβαση σε χρηματοδότηση, παρέχοντας εγγυοδότηση ή δημιουργώντας ειδικά χρηματοδοτικά ταμεία.
Να διευκολύνουν την υλοποίηση με θεσμικές μεταρρυθμίσεις που θα διευκολύνουν τη διαχείριση ακινήτων από συνεταιριστικούς στεγαστικούς φορείς (ειδικό φορολογικό καθεστώς, ειδικό καθεστώς πρόσβασης σε χρηματοδοτικά προγράμματα κ.ά.).
Να προωθήσουν συμπράξεις μεταξύ του δημόσιου και του κοινωνικού φορέα για την παραγωγή οικονομικά προσιτής κατοικίας[2] και να επιδοτήσουν τη συμμετοχή χαμηλών εισοδημάτων και εγχειρημάτων σε στεγαστικά συνεταιριστικά εγχειρήματα.
Τι να θυμόμαστε για τους μη κερδοσκοπικούς στεγαστικούς συνεταιρισμούς ενοικίου
Η ιδιοκτησία είναι συλλογική και ανήκει στον στεγαστικό συνεταιρισμό, μέλη του οποίου είναι οι κάτοικοι και οι υποστηρικτές του εγχειρήματος.
Βασίζεται στο κόστος κατασκευής χωρίς επιπλέον κέρδος, επομένως επιτυγχάνει χαμηλότερες τιμές.
Το ρίσκο του δανεισμού αναλαμβάνεται από τον συλλογικό φορέα.
Τα μέλη πληρώνουν ένα αρχικό ποσό εγγραφής και μηνιαίο ενοίκιο που καλύπτει τα κόστη απόσβεσης του αρχικού κεφαλαίου/δανείου, τα έξοδα συντήρησης και κοινόχρηστων παγίων, τη δημιουργία αποθεματικού και ταμείου αλληλεγγύης. Το ποσό του ενοικίου παραμένει σχετικά σταθερό, ανεξάρτητα από τις τάσεις στην αγορά.
Εφόσον έχουν την οικονομική δυνατότητα, τα μέλη μπορούν να συνεισφέρουν με επενδυτικό μέρισμα που ενισχύει το κεφάλαιο του συνεταιρισμού.
Η χρήση της κατοικίας είναι σταθερή και μακροπρόθεσμη, εφόσον τηρούνται οι κανονισμοί και οι δεσμεύσεις.
Η διαχείριση της κατοικίας γίνεται συλλογικά από τους κατοίκους και τα μέλη του συνεταιρισμού.
Στην Ελλάδα έχουμε συνεταιρισμούς κατοικίας;
Στην Ελλάδα δεν αναπτύχθηκαν συνεταιρισμοί κατοικίας με τη μορφή που συζητάμε εδώ, ενώ παράλληλα η χώρα δεν είχε –και συνεχίζει να μην έχει– συγκροτημένη στεγαστική πολιτική. Παρ’ όλα αυτά, μπορούν να εντοπιστούν πτυχές της δημόσιας πολιτικής που σχετίζονται με αυτούς τους συνεταιρισμούς. Ήδη από την περίοδο του μεσοπολέμου τα εργαλεία που αναπτύχθηκαν στο πλαίσιο της πολιτικής κατοικίας συμπεριελάμβαναν την προώθηση συνεταιρισμών μέσω της διευκόλυνσης της πρόσβασης σε γη και χρηματοδότηση, μεταφέροντας κυρίως το πρότυπο των κηπουπόλεων και των συνεταιρισμών που είχαν αρχίσει να αναπτύσσονται στη Γαλλία και τη Γερμανία[3]. Τελικά, αυτό το πλαίσιο ωφέλησε μόνο συγκεκριμένες κατηγορίες ενδιαφερόμενων, όπως για παράδειγμα δημόσιους υπαλλήλους, που όμως τελικά απέκτησαν με αυτό τον τρόπο πρόσβαση μόνο σε γη και όχι σε χρηματοδότηση.
Οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί, στη μορφή που τους ξέρουμε σήμερα, αποτελούν εξέλιξη αυτών των κατευθύνσεων. Το νομοθετικό πλαίσιο εξελίχθηκε παράλληλα με τη θεσμοθέτηση του συνεταιριστικού δικαίου στην Ελλάδα, ως μια ειδική κατηγορία αστικών συνεταιρισμών. Το θεσμικό πλαίσιο οριστικοποιήθηκε το 1987[4] με ιδιαίτερη αναφορά στη στεγαστική αποκατάσταση των μελών τους ή στη βελτίωση του περιβάλλοντος χώρου σε υφιστάμενους οικισμούς. Οι συνεταιρισμοί αυτοί αποτελούν μια μορφή ιδιωτικής πολεοδόμησης και μπορούν να ιδρυθούν για την πρόσβαση σε κύρια ή παραθεριστική/δεύτερη κατοικία. Μπορούν να συγκροτούνται για να παρέχουν στα μέλη τους οικόπεδα προς οικοδόμηση, έτοιμες κατοικίες ή και τα δύο, αποτελώντας στην ουσία έναν μηχανισμό κατασκευής χαμηλού κόστους κατοικίας, ενώ ο συνεταιρισμός λύεται μετά την ολοκλήρωση του σκοπού του και τη μεταβίβαση των οριζόντιων ιδιοκτησιών στα μέλη. Όπως έχει καταγραφεί, ιστορικά υπήρξε ένας από τους τρόπους αστικοποίησης της περιαστικής γης που λειτούργησε κυρίως μέσα από μηχανισμούς ιδιοποίησης του φυσικού και κοινωνικού κεφαλαίου[5], πελατειακά δίκτυα και εξυπηρέτηση συγκεκριμένων συμφερόντων. Η καταπάτηση εκτάσεων που χαρακτηρίστηκαν ως περιοχές φυσικής προστασίας με το σύνταγμα του 1975 εμπόδισε πολλούς συνεταιρισμούς να προχωρήσουν. Σήμερα παραμένουν ως μια εκκρεμότητα προς επίλυση, χωρίς όμως οι σκοποί τους να συνδέονται με τις συνεταιριστικές αρχές ή τις στεγαστικές ανάγκες των μελών τους[6].
Παραμένει, επομένως, ζητούμενο για την Ελλάδα η ενίσχυση και ανάπτυξη συνεταιριστικών και συνεργατικών μορφών στέγασης, τόσο με τη δημιουργία υποστηρικτικού πλαισίου όσο και με την από-τα-κάτω ενεργοποίηση ομάδων και συλλόγων που θα φανταστούν και θα πειραματιστούν από κοινού με νέες μορφές στέγασης και κατοίκησης.
Και για να επανέλθουμε στο ερώτημα του τίτλου: Ναι, θεωρούμε πως η συνεταιριστική κατοικία στην Ελλάδα είναι όχι μόνο εφικτή, αλλά και απολύτως αναγκαία!
Τι είναι και τι επιδιώκει η ομάδα CoHab
Η ομάδα CoHab Athens, μέλη της οποίας είναι οι συγγραφείς του άρθρου, δημιουργήθηκε το 2016 ως μια ανοιχτή πλατφόρμα έρευνας και δράσης για την προώθηση της γνώσης και του διαλόγου για τις συνεργατικές και συνεταιριστικές μορφές κατοικίας. Αντλώντας έμπνευση από εδραιωμένα ή νεότερα εγχειρήματα συνεταιριστικής κατοικίας στην Ευρώπη, όπως το δίκτυο Mietshauser Syndikat στη Γερμανία, το ευρωπαϊκό δίκτυο MOBA στην κεντρική και νοτιοανατολική Ευρώπη, οι συνεταιρισμοί στη Ζυρίχη και πρόσφατα εγχειρήματα στη Βαρκελώνη όπως το La Borda, διερευνούμε τη δυνατότητα εφαρμογής αντίστοιχων πειραματισμών δημοκρατικής, αυτοοργανωμένης, αντιεμπορευματικής και συλλογικής ιδιοκτησίας και διαβίωσης στην Ελλάδα. Βασικό εργαλείο δουλειάς είναι οι τακτικές ομαδικές συναντήσεις, η δικτύωση με τα εγχειρήματα που μελετάμε καθώς και με ομάδες και άτομα που ενδιαφέρονται στην Ελλάδα, η συμμετοχή σε σεμινάρια και συνέδρια, καθώς και η διοργάνωση συμμετοχικών εργαστηρίων εμβάθυνσης. Η πανδημία μάς έδωσε την ευκαιρία να επεκτείνουμε την ομάδα και σε άλλες πόλεις. Έτσι από το 2020 το Cohab έχει μέλη στη Θεσσαλονίκη, το Βερολίνο, τη Ζυρίχη, αλλά και συνεργασίες με ενδιαφερόμενες/ους στο Λονδίνο και σε μικρότερες πόλεις ανά την Ελλάδα.
Μία από τις πρόσφατες συνεργασίες μας αφορά το project Cohab meets MOBA για την ανταλλαγή γνώσης με το δίκτυο MOBA, στο οποίο συμμετέχουν πέντε πρωτοπόρα εγχειρήματα συνεταιριστικής κατοικίας από το Βελιγράδι, τη Βουδαπέστη, τη Λιουμπλιάνα, την Πράγα και το Ζάγκρεμπ.
Με την υποστήριξη του Ιδρύματος Χάινριχ Μπελ προχωράμε τη δουλειά που έχουμε ξεκινήσει για τη διαμόρφωση εργαλείων για τη συνεταιριστική κατοικία στην Ελλάδα. Στόχος της συνεργασίας μας είναι η διαμόρφωση μιας εργαλειοθήκης που θα περιλαμβάνει ένα ενημερωτικό φυλλάδιο, έναν οδηγό διαμόρφωσης επιχειρηματικού σχεδίου και ένα διαδικτυακό αποθετήριο με υποστηρικτικό υλικό. Στο πλαίσιο αυτό θα υλοποιηθούν και δύο εργαστήρια επεξεργασίας ενός ρεαλιστικού σεναρίου για τη μετατροπή υφιστάμενων κτιρίων σε συνεταιρισμούς κατοικίας. Περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να βρείτε στην ιστοσελίδα του έργου.
[1] Η παραχώρηση ακινήτων σε φορείς ΚΑΛΟ χωρίς αντίτιμο για πέντε χρόνια για την εξυπηρέτηση του κοινωνικού ή συλλογικού σκοπού του φορέα προβλέπεται ήδη από τον νόμο της τοπικής αυτοδιοίκησης 4555/2018. Στην περίπτωση παραχώρησης για στεγαστικό συνεταιρισμό, η παραχώρηση απαιτείται για μεγαλύτερο διάστημα (60 χρόνια στη Ζυρίχη, 75 στη Βαρκελώνη).
[2] Το μοντέλο αυτό εφαρμόζεται στους μεγάλους συνεταιρισμούς της Ζυρίχης και πιο πρόσφατα δοκιμάζεται στον δήμο Βαρκελώνης. Ένα από τα πρώτα εγχειρήματα που κατασκευάστηκαν μετά τον διαγωνισμό του δήμου τα Βαρκελώνης είναι ο συνεταιρισμός La Borda.
[3] Kafkoula, Κ. (1994), “In search of urban reform: co-operative housing in interwar Athens”, Urban History, 21, pp 49-60.
[4] Π.Δ. 93/1987 «Αναμόρφωση και ενοποίηση νομοθεσίας για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς, τρόπος οργάνωσης, διοίκησης και λειτουργίας αυτών και πολεοδόμηση εκτάσεων οικοδομικών συνεταιρισμών και οικοδομικών οργανισμών», όπως τροποποιήθηκε μέχρι το 1991.
[5] Πολλοί συνεταιρισμοί απέκτησαν ή αγόρασαν γη που με το σύνταγμα του 1975 χαρακτηρίστηκε φυσικής προστασίας (κυρίως δασικές εκτάσεις), με αποτέλεσμα να μην μπορέσουν να πολεοδομηθούν έκτοτε. Σύμφωνα με δημοσιεύματα, εκτιμάται ότι υπάρχουν πάνω από 200 συνεταιρισμοί σε αναστολή που αφορούν πάνω από 150.000 μέλη.
[6] Σχετικά με τον ρόλο των συνεταιρισμών ιστορικά, πολύ ενδιαφέρον έχει το άρθρο του Λ. Οικονόμου “Το συλλογικό έπος της οικοπεδοποίησης”, 20/05/2018, ΕΦΣΥΝ.
Δήμητρα Σιατίτσα – Μαρία Καραγιάννη
