Οι επιπτώσεις των πιέσεων τουριστικοποίησης στη στέγαση είναι ίσως από τις πιο ορατές και αισθητές αρνητικές συνέπειες στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπως η Αθήνα, αλλά και σε περιοχές με μεγάλη τουριστική ζήτηση. Η εκτίναξη του παγκόσμιου τουρισμού και της κινητικότητας προς τις πόλεις, ιδιαίτερα μετά την πανδημία, γεννά προβληματισμό και προκαλεί έντονες αντιπαραθέσεις. Οι πόλεις της νότιας Ευρώπης βρίσκονται στο επίκεντρο αυτών των δυναμικών, καθώς ο τουρισμός αποτελεί σημαντικό τομέα της οικονομίας τους, ενώ ταυτόχρονα συνιστά και έναν από τους βασικούς παράγοντες που επιδεινώνουν τη στεγαστική κρίση, αλλάζουν τη φυσιογνωμία των γειτονιών και οδηγούν στον σταδιακό εκτοπισμό των κατοίκων τους.
Καθώς ο αριθμός των αφίξεων και των διαθέσιμων κλινών σε ξενοδοχεία ή τουριστικά ενοικιαζόμενα διαμερίσματα αυξάνεται χρόνο με τον χρόνο, παρακολουθούμε παράλληλα τη διαθεσιμότητα των κατοικιών, ιδίως προς ενοικίαση να περιορίζεται, και τις τιμές αγοράς και ενοικίων να εκτινάσσονται απέχοντας όλο και περισσότερο από τα πραγματικά εισοδήματα κατοίκων, εργαζομένων και φοιτητών, που παλεύουν να βρουν προσιτή στέγη.
Όπως εύστοχα έχει επισημάνει ο Έρνεστ Καντάνα, καθηγητής Γεωγραφίας στο Πανεπιστήμιο των Βαλεαρίδων Νήσων, «το πρόβλημα δεν είναι ο υπερτουρισμός, αλλά η τουριστικοποίηση»,[1] δηλαδή η κυριαρχία της τουριστικής δραστηριότητας σε μια περιοχή και η σταδιακή προσαρμογή της ώστε να εξυπηρετεί αποκλειστικά τις ανάγκες του τουρισμού, μια διαδικασία που έχει περιγραφεί και ως «τουριστικός εξευγενισμός».
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν τον βασικό μηχανισμό που έχει επιτρέψει την τουριστικοποίηση της κατοικίας. Η τουριστική αξιοποίηση διάσπαρτων ιδιωτικών οικιστικών ακινήτων, που διευκολύνθηκε από την ανάπτυξη ψηφιακών πλατφορμών, αλλάζει επί της ουσίας την πραγματική τους χρήση και τα απομακρύνει από την κοινωνική τους λειτουργία. Σήμερα η τουριστικές βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ένας από τους βασικούς παράγοντες ανόδου των τιμών κατοικίας και μετασχηματισμού των πόλεων, όχι τόσο λόγω του απόλυτου αριθμού τους σε σχέση με το συνολικό στεγαστικό απόθεμα, αλλά επειδή καλλιεργούν υψηλότερες προσδοκίες αποδόσεων και ανοίγουν τον δρόμο στην εμπορευματοποίηση και χρηματιστικοποίηση της κατοικίας.
Από μια άτυπη πρακτική διαμοιρασμού που προσέφερε συμπληρωματικό εισόδημα σε μικροϊδιοκτήτες, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μετατράπηκαν ταχύτατα σε έναν όλο και πιο επαγγελματοποιημένο κλάδο, με 830 εκατ. ευρώ φορολογικά έσοδα το 2024. Αν και η πρόσφατη νομοθεσία εξειδίκευσε το φορολογικό καθεστώς διαχωρίζοντας μικρούς από μεγάλους ιδιοκτήτες (με τρία και πάνω ακίνητα), και έθεσε αυστηρότερες προδιαγραφές, στην πράξη τα μέτρα ενισχύουν τη θεσμοθέτηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων ως επαγγελματική δραστηριότητα που χρησιμοποιεί το υφιστάμενο απόθεμα και υποδομές.
Ωστόσο, οι τουριστικές μισθώσεις δεν μπορούν να εξετάζονται μεμονωμένα. Αποτελούν μέρος μιας ευρύτερης διαδικασίας μετασχηματισμού του αγαθού της κατοικίας σε επενδυτικό προϊόν. Όπως καταγράφεται σε πολλές συγκριτικές μελέτες, η προσέλκυση επενδύσεων στον τουρισμό και τα ακίνητα αποτέλεσε προτεραιότητα των κυβερνητικών πολιτικών μετά την κρίση, ιδίως στις χώρες της νότιας Ευρώπης, εισάγοντας επιχειρηματικές και χρηματιστηριακές λογικές στην παραγωγή και διανομή της κατοικίας. Τα προγράμματα golden visa, τα ευνοϊκά φορολογικά καθεστώτα για πλούσιους και ψηφιακούς νομάδες, η απελευθέρωση των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας, η απουσία ουσιαστικής προστασίας για τους ενοικιαστές, αλλά και η αυξανόμενη εμπλοκή εταιρικών σχημάτων, όπως οι ΑΕΕΑΠ και οι εταιρείες διαχείρισης χρέους, στη διαχείριση και εκμετάλλευση οικιστικών ακινήτων, συνθέτουν ένα κοινό πλαίσιο: την αντιμετώπιση της κατοικίας όχι ως κοινωνικό δικαίωμα, αλλά ως επενδυτικό προϊόν. Ακόμη και οι πιο πρόσφατες προτάσεις για συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ) σε δημόσια ακίνητα, με στόχο την «προσιτή» κατοικία, παραμένουν στο ίδιο πνεύμα. Δίνουν έμφαση στο κέρδος και όχι στη δημιουργία πραγματικά προσιτών, μόνιμων και αξιοπρεπών λύσεων στέγασης για την κοινωνική πλειοψηφία.
Επείγουσα ανάγκη για κατοχύρωση του δικαιώματος στην κατοικία
Η έρευνα γνώμης που έγινε στο πλαίσιο της πρόσφατης μελέτης για τη Φέρουσα Τουριστική Ικανότητα της Αθήνας [http://www.cityofathens.gr/dimos-athinaion-ta…], ανέξειξε ότι η μεγάλη πλειοψηφία των πολιτών (61,8% στο σύνολο, και σχεδόν 80% στην 3η δημοτική κοινότητα), αντιλαμβάνεται ότι ο τουρισμός έχει σημαντική επίδραση στην αύξηση τιμών ενοικίων και στη διαθεσιμότητα κατοικιών, με την έλλειψη στέγασης να αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα. Η μελέτη εξετάζει τη συσχέτιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων με τις ζητούμενες τιμές ενοικίων στις διαφορετικές γειτονιές, αναδεικνύοντας τη σύνδεση υψηλού (τουριστικού) κορεσμού με υψηλά ενοίκια σε μεγάλο μέρος του Δήμου Αθηναίων. Από την άλλη, όπως είναι αναμενόμενο, δεν προέκυψε κάποιο καθαρό μοτίβο επηρεασμού των τιμών, καθώς δεν αποτελούν έναν μεμονωμένο και αυτόνομο παράγοντα πίεσης των τιμών. Αυτό που προκύπτει όμως είναι η επείγουσα ανάγκη να εξεταστεί η επίδραση του τουρισμού και των επενδύσεων σε κατοικία από την πλευρά της στέγασης και των στεγαστικών αναγκών.
Όπως έχει σχολιαστεί, η φέρουσα ικανότητα ως μεθοδολογία μέτρησης των επιπτώσεων μιας δραστηριότητας σε ένα χωρικό σύστημα με στόχο την οριοθέτησή της, έχει σημαντικά προβλήματα καθώς σε μεγάλο βαθμό ο κορεσμός ή η ανθεκτικότητα δεν μπορούν να ποσοτικοποιηθούν αντικειμενικά, αλλά αποτελούν σύνθετες, συχνά αστάθμητες, και σίγουρα έντονα πολιτικές διαδικασίες.[2] Εδώ, η προσέγγιση αφορά πρωτίστως τη διαχείριση του τουρισμού και κυρίως την υπερβολική συγκέντρωσή του στον χώρο και τον χρόνο, αυτό που έχει ονομαστεί υπερτουρισμός. Όμως, το πρόβλημα δεν αφορά τη διαχείριση ενός κλάδου, τη βελτίωση των υποδομών ώστε να αντέχουν περισσότερο, και τους εσωτερικούς ανταγωνισμούς των διαφορετικών επιχειρηματικών συμφερόντων, αλλά κυρίως τις επιπτώσεις που αυτό έχει στην καθημερινότητα της πόλης, στην ομαλή λειτουργία της και την ποιότητα ζωής που παρέχει στους κατοίκους και τους εργαζόμενους σε αυτήν.
Και τι να κάνουμε;
Στην Αθήνα σχεδόν ο μισός πληθυσμός ζει σε ενοίκιο, ενώ η προοπτική αγοράς ιδιόκτητου ακινήτου έχει περιοριστεί δραματικά για πολλούς νέους και χαμηλά εισοδήματα, και τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης πέφτουν. Οι προτεινόμενες παρεμβάσεις δεν αρκούν για να απαντήσουν σε αυτή την πραγματικότητα και στην αγωνία των κατοίκων που παρακολουθούν τις δυναμικές επενδύσεων σε οικιστικά ακίνητα, αλλά και την αλλαγή της φυσιογνωμίας της πόλης, να τους εκτοπίζουν από τις γειτονιές τους. Ο τουρισμός αποτελεί αναμφίβολα μια βασική πηγή εσόδων για την τοπική οικονομία, όμως η άνευ όρων και ελέγχου ανάπτυξη τουριστικών δραστηριοτήτων στο όνομα της οικονομικής ανάπτυξης και η πλήρης εξάρτηση της οικονομίας από τον τουρισμό, έχει μεγάλο κοινωνικό κόστος και μεγάλη επισφάλεια.
Οι απαντήσεις δεν είναι αυτονόητες ούτε εύκολες, ιδιαίτερα στην Ελλάδα όπου η πρόσβαση στη στέγη ιστορικά βασίστηκε κυρίως σε ατομικές και αγοραίες διαδικασίες, και όπου, ιδιαίτερα μετά τα μνημόνια και τις πολιτικές λιτότητας, αποδυναμώθηκε εντελώς η δυνατότητα δημόσιας παρέμβασης, τόσο σε κεντρικό όσο και σε τοπικό επίπεδο. Σε καμία περίπτωση όμως η λύση δεν θα βρεθεί σε σύμπραξη με το ιδιωτικό κεφάλαιο και τα επιχειρηματικά συμφέροντα, που για την συμμετοχή τους έχουν ως πρωταρχικό κίνητρο τη μεγιστοποίηση της κερδοφορίας τους.
Θα πρέπει να συζητήσουμε, και στην Ελλάδα, την κατοικία ως βασική -κρίσιμη- υποδομή, που πρέπει να προστατευτεί από τις πιέσεις της αγοράς με παρακολούθηση και έλεγχο των τιμών, και προστασία των ομάδων που πλήττονται. Παράλληλα, χρειαζόμαστε μια στρατηγική ανάπτυξής της με στόχο τη συλλογική ευημερία που θα βασίζεται στις ανάγκες και όχι στην εμπορική ανταπόδοση. Αυτό σημαίνει θεσμική κατοχύρωση και προτεραιοποίηση της μη-κερδοσκοπικής αξιοποίησης της κατοικίας, με επενδύσεις περιορισμένου κέρδους και ενίσχυση δημοτικών, δημόσιων, κοινωνικών και συνεταιριστικών φορέων, ώστε να μπορέσουν να αναλάβουν τον ρόλο που τους αντιστοιχεί στην παραγωγή και διαχείριση προσιτής και αξιοπρεπούς στέγης.[3]
Σημειώσεις
1. http://epohi.gr/…/ernest-kananta-to-provlhma-den-einai…
2. http://epohi.gr/…/to-glistero-monopati-ths-feroysas…
