Α’ Μέρος. «Ευκαιρία μέσα από την αντιξοότητα»: Από το παγκόσμιο στο ελληνικό πλαίσιο.
Η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας είναι ένα θέμα ιδιαίτερα επίκαιρο καθώς συνδέεται με την άνοδο του χρηματοοικονομικού καπιταλισμού, πρόκειται δλδ για ένα φαινόμενο με παγκόσμιες διαστάσεις που όμως εξειδικεύεται με πολύ συγκεκριμένους τρόπους σε συγκεκριμένα εθνικά και τοπικά πλαίσια. Στην Ελλάδα πρόκειται για ένα φαινόμενο, η εξέλιξη του οποίου παρατηρείται τα τελευταία χρόνια και έχει καταστεί δυνατό μέσα από ένα πολύ οργανωμένο θεσμικό πλαίσιο παρεμβάσεων από το κράτος.
Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι η χρηματιστικοποίηση δεν αναφέρεται απλώς στην τεράστια ανάπτυξη του χρηματοοικονομικού κλάδου ως ξεχωριστού από την υπόλοιπη οικονομία, αλλά στην όλο μεγαλύτερη κυριαρχία του χρηματοοικονομικού κλάδου επί άλλων τομέων και κλάδων της οικονομίας που είναι απαραίτητοι για την επιβίωση των νοικοκυριών και την κοινωνική αναπαραγωγή, όπως η τροφή, η ενέργεια, η υγεία, η εκπαίδευση και φυσικά η στέγαση. Αυτό είναι και το πλαίσιο, στο οποίο μας ενδιαφέρει η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας και αυτό σημαίνει ότι η χρηματιστικοποίηση συγκεκριμένα στον κλάδο της κατοικίας έχει τεράστιες επιπτώσεις στον τρόπο που διαβιούν όλο και περισσότερα νοικοκυριά σε όλο και περισσότερα μέρη του κόσμου.
Όταν αναφερόμαστε συγκεκριμένα στη χρηματιστικοποίηση της κατοικίας, εννοούμε ότι ο χρηματοοικονομικός κλάδος διαπλέκεται με όλο και περισσότερους και πιο σύνθετους τρόπους με τον κλάδο της κατοικίας, οδηγώντας σε βαθύ μετασχηματισμό των εθνικών και τοπικών συστημάτων στέγασης, με επιπτώσεις στα μοντέλα παροχής και πρόσβασης στην κατοικία. Η πιο σημαντική επίπτωση είναι η ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης, η οποία λειτουργεί πλέον ως επενδυτικό προϊόν και πρέπει να προσφέρει υψηλές αποδόσεις στους ιδιοκτήτες-επενδυτές.
Η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας έχει τις ρίζες της στην επέκταση του ενυπόθηκου δανεισμού για την προώθηση της ιδιοκατοίκησης, που σε μεγάλο βαθμό λειτούργησε συμπληρωματικά ως προς την έλλειψη ή οπισθοχώρηση του κοινωνικού κράτους, φαινόμενο που περιγράφηκε από τον Colin Crouch ως ιδιωτικοποιημένος κευνσιανισμός (privatised keynesianism). Η επέκταση του ενυπόθηκου δανεισμού και η ανάπτυξη νέων χρηματοδοτικών προϊόντων λειτούργησε παράλληλα με την ανάπτυξη νέων τεχνικών τιτλοποιήσεων όπως οι τιτλοποιήσεις δανείων και ή διάθεσή τους σε επενδυτές στη δευτερογενή αγορα.
Μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008-09 και την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων στις ΗΠΑ, θεσμικοί επενδυτές (όπως εταιρείες διαχείρισης επενδυτικών κεφαλαίων που αποτελούν το «σκιώδες» τραπεζικό σύστημα) αγόρασαν μεγάλες ποσότητες μη εξυπηρετούμενων δανείων και υποθηκευμένων ακινήτων, με ορισμένους από αυτούς να μετατρέπονται σε χρηματοοικονομικούς κολοσσούς και εταιρικούς εκμισθωτές τεράστιων portfolios διαμερισμάτων σε διάφορες πόλεις του κόσμου. Σήμερα το σκιώδες τραπεζικό σύστημα υπολογίζεται ότι κατέχει το 50% των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων παγκοσμίως, αν και κανείς δε γνωρίζει με βεβαιότητα το ακριβές μέγεθός του.
Παράλληλα, ο ρόλος των μικρότερων φορέων όπως οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων δεν πρέπει να υποεκτιμάται και είναι σημαντικός στην προώθηση της χρηματιστικοποίησης σε μικρότερες, πιο περιφερειακές χώρες και πόλεις, όπως είναι και η περίπτωση της Ελλάδας, τόσο στην Αθήνα όσο και στη Θεσσαλονίκη.
Στην Ελλάδα τελευταία χρόνια βρισκόμαστε σε μια διαδικασία αναδιάρθρωσης του ιδιοκτησιακού και στεγαστικού καθεστώτος μετά την υποβολή της χώρας σε προγράμματα διαρθρωτικής προσαρμογής και πολιτικών λιτότητας. Οι πολιτικές αυτές προκάλεσαν μεγάλες υποτιμήσεις στις αξίες των ακινήτων αλλά και του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, κάτι το οποίο συνεχίζεται ακόμα και σήμερα, με τα πραγματικά εισοδήματα σε διαδικασία υποτίμησης λόγω της ακρίβειας και της κρίσης του κόστους διαβίωσης.
Η κατάσταση αυτή δημιούργησε συνθήκες μη εξυπηρετούμενης υπερχρέωσης, με πολύ μεγάλες αυξήσεις των μη εξυπηρετούμενων δανείων (των κόκκινων δανείων όπως αναφέρονται συνήθως) τη δεκαετία της κρίσης, με την Ελλάδα να μετατρέπεται στη μεγαλύτερη αγορά μη εξυπηρετούμενου χρέους στην Ευρώπη, αλλά και πέρα από την αγορά κόκκινου χρέους, με πληθώρα ευκαιριών σε υποτιμημένα περιουσιακά στοιχεία και ακίνητα (τα λεγόμενα distressed assets) τα οποία θα μπορούσαν να αποβούν ιδιαίτερα προσοδοφόρα σε επενδυτές όταν η αγορά θα ξανάμπαινε σε τροχιά ανάπτυξης και κινητικότητας.
Έτσι, το μη εξυπηρετούμενο χρέος στην Ελλάδα κορυφώθηκε γύρω στο 2016-17 φθάνοντας κοντά στο 50% του συνολικού τραπεζικού δανεισμού. Την ίδια περίπου περίοδο ξεκίνησε να μπαίνει σε εφαρμογή το θεσμικό πλαίσιο που έθεσε τις βάσεις για την εμπορευματοποίηση του χρέους και τη χρηματιστικοποίηση της κατοικίας στην Ελλάδα. Δημιουργήθηκε λοιπόν μια αγορά με πολλές και προσοδοφόρες ευκαιρίες για την απόκτηση φθηνών περιουσιακών στοιχείων, είτε κόκκινων δανείων με εξασφαλισμένα ακίνητα, είτε κατοικίες που οι ιδιοκτήτες δεν μπορούσαν να διατηρήσουν στην ιδιοκτησία τους λόγω υψηλής φορολογίας και άλλων χρεών, είτε άλλων χρηματοοικονομικών τίτλων που συνδέονται με υποτιμημένα περιουσιακά στοιχεία.
Η ελληνική κρίση λοιπόν έγινε ευκαιρία χρηματιστικοποίησης, όπως αναφέρεται σε σχετική έκθεση της πολυεθνικής εταιρείας χρηματοοικονομικών συμβούλων Ernst & Young που έχει τίτλο «Ευκαιρία μέσα από την αντιξοότητα: Επενδύοντας στην ελληνική αγορά μη εξυπηρετούμενου χρέους1.»
Από τότε και μετά υπάρχει μια οργανωμένη παρέμβαση από το κράτος να δημιουργήσει θεσμούς και υποδομές που ουσιαστικά ανοίγουν την είσοδο σε εταιρείες διαχείρισης επενδυτικών κεφαλαίων, τα investment funds που όπως αναφέρθηκε αποτελούν το «σκιώδες» τραπεζικό σύστημα. Οι εταιρείες αυτές ήρθαν στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια με στόχο να αποκτήσουν το μη εξυπηρετούμενο χρέος μαζί με τα υποθηκευμένα ακίνητα και να αποσπάσουν υψηλές υπεραξίες και αποδόσεις. Παράλληλα οι τράπεζες επιδιώκουν να ξεφορτωθούν το κόκκινο χρέος από τους λογαριασμούς τους χωρίς όμως να απεμπλακούν πλήρως, γιατί μέσω στρατηγικών συνεργασιών με άλλους δρώντες της χρηματιστικοποίησης επωφελούνται και εκείνες από τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται.
Δρ. Χριστίνα Σακαλή
Η ΕΠΟΧΗ
