Ποια θα είναι η πορεία του στεγαστικού ζητήματος στην Ελλάδα το επόμενο χρονικό διάστημα; Υπάρχει κάποια ελπίδα τα πράγματα να αλλάξουν προς το καλύτερο και οι ανισότητες ως προς την πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή και επαρκώς ποιοτική στέγη να μειωθούν; Σε ένα συνεχώς μεταβαλλόμενο τοπίο είναι ιδιαίτερα δύσκολο να κάνουμε προβλέψεις για το μέλλον, ωστόσο μπορούμε να δούμε τι ξέρουμε και ποια είναι η γενική εικόνα που συνθέτουν.
Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της Re/Max, τα ενοίκια στην Ελλάδα συνεχίζουν να κινούνται αυξητικά. Συγκρίνοντας τις τιμές του 2022 με τις τιμές του 2017, όταν ξεκίνησε η τροχιά ανόδου των τιμών, διαπιστώνουμε το μέγεθος της μεταβολής. Σύμφωνα λοιπόν με τα νέα στοιχεία, τα ενοίκια σε ένα σύνολο 32 περιοχών της Αθήνας έχουν καταγράψει κατά μέσο όρο αύξηση 55% την τελευταία πενταετία. Παρά την ισχυρή αυξητική τάση που καταγράφεται οριζόντια, υπάρχουν έντονες διαφοροποιήσεις μεταξύ περιοχών που μας βοηθάνε να συμπληρώσουμε την εικόνα. Οι πιο μεγάλες αυξήσεις έχουν καταγραφεί στα Εξάρχεια και τον Ν. Κόσμο (107%), ενώ ακολουθεί ο Άλιμος (93%) και η Καλλιθέα (82%). Από την άλλη πλευρά, οι μικρότερες αυξήσεις είναι στο Χαϊδάρι (15%), στην Εκάλη (18%) και στο Π. Ψυχικό (22%).
Την ίδια στιγμή, τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, δείχνουν ότι οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην κατηγορία «διαχείριση ακίνητης περιουσίας» παρουσιάζουν ισχυρή ανάκαμψη μετά την πανδημία, καθώς διπλασιάστηκαν μεταξύ 2020 και 2021, φτάνοντας τα 1,2 δισ. ευρώ. Η αύξηση αυτή συνεχίστηκε και το 2022, καθώς μέχρι τον Σεπτέμβριο του έτους καταγράφηκαν καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα, ύψους 1,27 δισ. ευρώ. Μάλιστα, άνθρωποι που γνωρίζουν καλά την αγορά λένε ότι οι προσδοκίες παραμένουν θετικές και για το 2023, ιδιαίτερα για τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών που έχουν επενδυτικό ενδιαφέρον.
Σημαντικό κομμάτι της εικόνας αποτελούν τα υπάρχοντα στοιχεία για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη χώρα. Πρώτο στοιχείο, ο συνολικός αριθμός των ακινήτων που βρίσκονται στις σχετικές πλατφόρμες. Η μελέτη της Grant Thornton που δημοσιεύτηκε τον Νοέμβριο του 2022 τον υπολογίζει πανελλαδικά σε 130.000. Δεύτερο και πιο σημαντικό στοιχείο, η γεωγραφική κατανομή αυτών των ακινήτων. Σύμφωνα με την ιστοσελίδα Inside Airbnb, το 51% βρίσκεται στο Νότιο Αιγαίο (24%), στην Κρήτη (18%) και στον Δήμο Αθηναίων (9%), γεγονός που σηματοδοτεί τις αυξημένες επιπτώσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις συγκεκριμένες περιοχές.
Ακόμα ένα κομμάτι του παζλ είναι οι πλειστηριασμοί ακινήτων. Με βάση το iMedD Lab, την περίοδο 2018-2022 ολοκληρώθηκαν (χωρίς απαραίτητα να είναι γόνιμοι) 55.000 πλειστηριασμοί, με το 34% να αφορά κατοικίες, ενώ το πρώτο εξάμηνο του 2023 είναι προγραμματισμένοι να πραγματοποιηθούν 4.600 πλειστηριασμοί, εκ των οποίων οι 1.300 εντός του Ιανουαρίου.
Υπάρχουν και άλλες παράμετροι που οφείλουμε να αναγνωρίζουμε, ωστόσο είτε δεν υπάρχουν στοιχεία είτε απαιτούν πολύ περισσότερο χώρο για να αναλυθούν. Πρόκειται κυρίως για την αύξηση του κόστους θέρμανσης και ηλεκτρισμού, για την αύξηση του κόστους διατήρησης και συντήρησης μιας κατοικίας, για την αύξηση των μεσοπρόθεσμων μισθώσεων και των serviced apartments, την προσέλκυση των digital nomads και τη μεγάλη αύξηση στις αφίξεις των τουριστών. Η γενική εικόνα που διαμορφώνεται όμως είναι ξεκάθαρη. Ο κλάδος των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα βιώνει ισχυρές μεταβολές, είναι πλέον εκτεθειμένος σε διεθνείς πιέσεις και τάσεις και έχει απολέσει πολλά από τα χαρακτηριστικά του που τον καθιστούσαν εδώ και δεκαετίες δίχτυ ασφαλείας για την ελληνική κοινωνία.
Δυστυχώς, όμως, η ελληνική κυβέρνηση δεν δείχνει να αντιλαμβάνεται την τεράστια ανάγκη ρύθμισης της αγοράς, ώστε να προστατευτεί το ολοένα και μεγαλύτερο μερίδιο του πληθυσμού που βιώνει νέες συνθήκες αποκλεισμού και φτωχοποίησης. Χωρίς τέτοιες γενναίες παρεμβάσεις, όποια μέτρα και αν λαμβάνονται, θα πέφτουν στο κενό.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα το πρόγραμμα Σπίτι Μου για την επιδότηση του 75% των στεγαστικών δανείων ανθρώπων ηλικίας 25-39, για αγορά πρώτης κατοικίας, που αποτελεί τον κεντρικό πυλώνα της κυβερνητικής πολιτικής για τη στέγαση. Η αγορά όμως κινείται στους δικούς της ρυθμούς. Τα επιτόκια δανεισμού αυξήθηκαν ήδη το καλοκαίρι του 2022, ενώ αναμένονται νέες αυξήσεις εντός του 2023. Υπό αυτές τις συνθήκες δημιουργείται έντονη αμφιβολία ποιοι θα επιλέξουν να συνάψουν νέες δανειακές συμβάσεις, τη στιγμή μάλιστα που τον περασμένο Σεπτέμβριο είχαμε την πρώτη αύξηση των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων μετά τον Μάρτιο του 2017.
Και το ερωτηματικό παραμένει. Πώς θα προστατευτεί η κοινωνία όταν οι πολιτικές δίνουν προτεραιότητα στην ενίσχυση των δεικτών ανάπτυξης, χωρίς να θέτουν κανόνες λειτουργίας στην αγορά και να παρέχουν τους απαραίτητους πόρους και εργαλεία στο Δημόσιο ώστε να επιτελέσει σωστά τον ρόλο του;
* Ο Άλκης Καφετζής είναι συντονιστής του project Ενοίκια στα Ύψη Eteron – Ινστιτούτο για την Έρευνα και την Κοινωνική Αλλαγή
