Διαφορετικές ταχύτητες αντιμετώπισης της Ε.Ε. στην κρίση στέγης ● Ευρωπαϊκά όργανα επεξεργάζονται σχέδια για «προσιτή» κατοικία, για να αμβλυνθούν πολιτικές, οικονομικές και κοινωνικές συνέπειες ● Από τα προστατευόμενα διαμερίσματα για τους ευάλωτους στην Ισπανία μέχρι το μοντέλο μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα στην Αυστρία ● Στις θλιβερές εξαιρέσεις η Ελλάδα και η Ουγγαρία
Η έκρηξη της ωρολογιακής βόμβας της στεγαστικής κρίσης απειλεί την Ευρωπαϊκή Ενωση, που αναζητά κοινό βηματισμό, καθώς πλέον το οξύ φαινόμενο πλήττει και τη μεσαία τάξη, αποτελεί σημαντικό εμπόδιο για την ενιαία αγορά και επιδρά στο εκλογικό σώμα. Οι τιμές κατοικιών και μισθωμάτων έχουν αυξηθεί με ταχύτερο ρυθμό από τους μισθούς και τα εισοδήματα: οι πρώτες έχουν εκτιναχθεί κατά 60% την τελευταία δεκαετία σε όλη τη Γηραιά Ηπειρο, ενώ το κόστος για τους ενοικιαστές ανέρχεται σε πάνω από το 50% του κατώτατου μισθού σε 16 κράτη-μέλη, ανάμεσα στα οποία και η Ελλάδα.
Μετά την πίεση των Σοσιαλιστών για αντιμετώπιση του στεγαστικού ως αντάλλαγμα για τη στήριξη της Ούρσουλα φον ντερ Λάιεν, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή θα πρέπει να ολοκληρώσει μια φιλόδοξη πρόταση για προσιτή και κοινωνική κατοικία, αλλά δεν είναι δεδομένο πως αυτή θα γίνει δεκτή από όλες τις χώρες. Κεντρικοί άξονες, οι πρωτοβουλίες για αύξηση της προσφοράς, για τη «μάστιγα» της βραχυχρόνιας μίσθωσης και για ενίσχυση της συνεργασίας με κράτη, χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και άλλους φορείς.
Ωστόσο, στη σύνοδο κορυφής του Οκτωβρίου η Ευρωπαϊκή Συνομοσπονδία Συνδικάτων (ETUC) κάλεσε την Κομισιόν να εμπλέξει πλήρως στη διαδικασία τους κοινωνικούς εταίρους στην ανάπτυξη του σχεδίου, ζητώντας αυστηρά μέτρα για την αντιμετώπιση της κερδοσκοπίας και την αναθεώρηση των κανόνων κρατικής ενίσχυσης (σ.σ. της απόφασης 2012/21/ΕΕ) για την παροχή ισχυρότερης στήριξης για δημόσια και κοινωνικά προσιτή στέγαση.
Τροποποίηση νομοθεσίας
Στο προσχέδιο αναθεώρησης της σχετικά με τις λεγόμενες υπηρεσίες γενικού οικονομικού συμφέροντος, δηλαδή εμπορικές δραστηριότητες σημαντικές για την κοινωνική συνοχή, ως στόχος τίθεται η δυνατότητα στήριξης της οικονομικά προσιτής στέγασης με ταχύτερο και απλούστερο τρόπο. Στο κείμενο η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναφέρει ότι τα κράτη-μέλη θα πρέπει να κάνουν διάκριση μεταξύ των νοικοκυριών που πρέπει να επωφελούνται από οικονομικά προσιτή στέγαση και εκείνων που πρέπει να επωφελούνται από κοινωνική στέγαση, γιατί οι φτωχότερες τάξεις επιβαρύνονται δυσανάλογα.
Πάντως, στο σχέδιο δράσης της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων (ΕΤΕπ) για προσιτή στέγαση, ύψους 10 δισ. ευρώ, τέτοια διάκριση δεν φαίνεται να υπάρχει. Σύμφωνα με όσα έχουν γίνει γνωστά, προβλέπεται ενίσχυση χρηματοδότησης με ευνοϊκούς όρους, κυρίως για συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ), με στόχο την κατασκευή ή ανακαίνιση περίπου 1 εκατομμυρίου σπιτιών έως το 2030, όπως επίσης η συγκέντρωση κεφαλαίων για ανακαινίσεις (Βλ. «Επιδοτήσεις για νέα ακίνητα προς όφελος εργολάβων και τραπεζιτών», «Εφ.Συν.» 21.6.2025).
Το κατά πόσο τα παραπάνω σχέδια θα καρποφορήσουν και θα φέρουν μείωση τιμών εξαρτάται από το πώς θα συμβιβαστούν τα συμφέροντα των διαφορετικών μερών, ανατρέποντας τις αδικαιολόγητες στρεβλώσεις στις τοπικές και υπερεθνικές αγορές του real estate.
Συνέπειες της χρηματιστικοποίησης
Σύμφωνα με πρόσφατη έκθεση της Ομάδας Ανάλυσης και Ερευνας του Ευρωπαϊκού Συμβουλίου, η κινητοποίηση περισσότερων ιδιωτικών κεφαλαίων μπορεί να φαίνεται ως μια αποτελεσματική λύση, αλλά η μεγαλύτερη συμμετοχή των θεσμικών επενδυτών ενέχει επίσης σημαντικούς κινδύνους.
Οι συντάκτες της μελέτης επικαλούνται έρευνες που δείχνουν ότι οι θεσμικές επενδύσεις για προσιτή στέγαση μέσω φορολογικών εκπτώσεων και επενδυτικών μέσων που υποστηρίζονται από το κράτος συχνά δεν οδηγούν σε αύξηση της πραγματικά προσιτής κατοικίας. Τα προσιτά ενοίκια συχνά παραμένουν πολύ κοντά στα ήδη «φουσκωμένα» της αγοράς ή χρεώνονται χαμηλότερα μόνο για περιορισμένο χρονικό διάστημα, μετά το οποίο τα διαμερίσματα μπορούν να ενοικιαστούν ή να πωληθούν σε τιμές αγοράς.
Στην Ιρλανδία, τα επενδυτικά κεφάλαια έχουν αγοράσει σχεδόν το ήμισυ όλων των νέων στεγαστικών μονάδων από το 2017. Στη Σουηδία, θεσμικοί επενδυτές κατέχουν πλέον το 24% των ιδιωτικών ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων, ενώ στο Βερολίνο ελέγχουν το 10% του οικιστικού αποθέματος (ήτοι 40 δισ. ευρώ από περιουσιακά στοιχεία κατοικιών). Στις τέσσερις μεγαλύτερες πόλεις της Ολλανδίας, οι επενδυτές έχουν αγοράσει το ένα τέταρτο των κατοικιών που πωλήθηκαν τα τελευταία χρόνια. Ακόμη και στη Βιέννη, με τον μεγάλο τομέα επιδοτούμενων κατοικιών, οι θεσμικοί επενδυτές κατέχουν πλέον το 10% των κατοικιών, συμπεριλαμβανομένου του 42% των νέων ιδιωτικών ενοικιαζόμενων κατοικιών.
Η ανεξέλεγκτη χρηματιστικοποίηση της στέγης έχει οδηγήσει σε ολοένα και πιο απρόσιτα για τους μέσους μισθούς διαμερίσματα στα κέντρα μεγάλων ευρωπαϊκών πόλεων. Στη Λισαβόνα το 116% του μισθού πηγαίνει στο ενοίκιο, στη Μαδρίτη το 74%, στο Μιλάνο το 72%, στη Βουδαπέστη το 52%, στην Πράγα το 54%, στη Βαρσοβία το 56%, στην Αθήνα το 57% (Eurofound, Οκτώβριος 2025).
«Κοινωνική» αντιπαροχή
Ο δήμαρχος της ελληνικής πρωτεύουσας συγκρούστηκε πρόσφατα με την αρμόδια υπουργό Κοινωνικής Συνοχής καταλογίζοντάς της για το πρόγραμμα «Κοινωνική στέγαση», που υλοποιείται στην Αθήνα μέσω της Αναπτυξιακής Εταιρείας του. Η Δόμνα Μιχαηλίδου υποστήριξε ότι ο δήμος «έμεινε πίσω» σε σχέση με τον Δήμο Θεσσαλονίκης, όπου όμως το πρόγραμμα χρηματοδοτεί την αξιοποίηση δημόσιων κτιρίων. «Στην Αθήνα, αντίθετα, η υπουργός επιμένει στη χρηματοδότηση ιδιωτικών ακινήτων, παρά τις επανειλημμένες προτάσεις του Δήμου να επιτραπεί η αξιοποίηση όχι μόνο δημοτικών κτιρίων, αλλά και ακινήτων που ανήκουν σε Νομικά Πρόσωπα Ιδιωτικού Δικαίου, σε Ιδρύματα και σε Οργανισμούς Κοινωφελούς Σκοπού Μη Κερδοσκοπικού Χαρακτήρα, κάτι που το Υπουργείο απορρίπτει συστηματικά εδώ και μήνες» δήλωσε ο Χάρης Δούκας ισχυριζόμενος ότι έχει ζητήσει μάταια την τροποποίηση του προγράμματος της Αθήνας, στο οποίο μέχρι σήμερα έχουν ενταχθεί 15 ακίνητα.
Πολιτικές αντιδράσεις είχε προκαλέσει τον Σεπτέμβρη ο νόμος της κοινωνικής αντιπαροχής (Ν.5229/2025), που παρέχει σίγουρα κέρδη για εργολάβους και κατασκευαστές, καθώς περίπου 1.000 ακίνητα του Δημοσίου θα παραχωρηθούν δωρεάν σε ιδιωτικές εταιρείες για ανέγερση διαμερισμάτων, από τα οποία μόνο το 30% προορίζεται για «κοινωνική» κατοικία, με το υπόλοιπο 70% να μένει προς πώληση ή εκμίσθωση και μόνη υπόσχεση το «χαμηλό» ενοίκιο, το οποίο θα καθορίζεται από τους αναδόχους που θα διαχειρίζονται το 100% των κτιρίων (βλ. «Δώρο στους εργολάβους η κοινωνική κατοικία», «Εφ.Συν.» 5.9.2025).
Ο προγραμματισμός για 1.500 κοινωνικές κατοικίες σε πρώτη φάση μοιάζει σταγόνα στον ωκεανό, στο πλαίσιο μιας στρατηγικής εξυπηρέτησης ιδιωτικών συμφερόντων, που αγνοεί τα πάγια αιτήματα των συλλογικοτήτων ενοικιαστών και το συνεταιριστικό μοντέλο στέγασης. Ενδεικτικά, η ΓΣΕΕ είχε προτείνει την κατασκευή 280.000 κοινωνικών κατοικιών και η Ενωση Εργαζομένων Καταναλωτών Ελλάδας την έκδοση «κοινωνικού ομολόγου» για να χρηματοδοτηθεί η επαναγορά κατοικιών από νοικοκυριά που έχασαν τα σπίτια τους.
Αντίθετα, σε πολλές περιοχές της Ευρώπης έχει αναζωπυρωθεί το ενδιαφέρον τόσο των δημόσιων αρχών όσο και της κοινωνίας των πολιτών για τις συνεταιριστικές κατοικίες. Στη Γερμανία, 3,2 εκατομμύρια άνθρωποι ζουν ήδη σε συνεταιριστικές κατοικίες. Στην Ολλανδία, το 20-30% των κατοίκων ζει σε κατοικίες περιορισμένου κέρδους, ένα υβριδικό μοντέλο που εξισορροπεί την προσιτότητα με τις ιδιωτικές επενδύσεις. Η Δανία έχει ξεκινήσει προγράμματα με στόχο την πρόληψη της έλλειψης στέγης των νέων, παρέχοντας υποτροφίες σπουδών και πρόσβαση σε σταθερή στέγαση.
Πετυχημένα παραδείγματα
Στο Βέλγιο, πιο συγκεκριμένα στη Φλάνδρα, που αποτελεί το μεγαλύτερο μέρος της χώρας, η φτώχεια των ανθρώπων που έχουν πρόσβαση σε κοινωνική στέγαση έχει μειωθεί κατά 40% χάρη στην ανάληψη δράσης. Η κυβέρνηση αποφάσισε πρόσφατα να επιβάλει κυρώσεις στους δήμους που δεν κατασκευάζουν επαρκή κοινωνικά διαμερίσματα, γιατί σύμφωνα με το προηγούμενο σχέδιο έπρεπε να κατασκευαστούν 50.000 κοινωνικά διαμερίσματα από το 2009 μέχρι σήμερα, αλλά ανεγέρθησαν 35.000. Νέος στόχος, η υποχρεωτική κατασκευή 56.000 κοινωνικών κατοικιών ή διαμερισμάτων έως το 2042. Οι ενοικιαστές των νέων ακινήτων αναμένεται να πληρώνουν 30-50 ευρώ περισσότερο κάθε μήνα, αλλά τα πιο σύγχρονα κτίρια θα έχουν χαμηλότερα κοινόχρηστα.
Στην Ισπανία, σε τοπικό επίπεδο, οι δημοτικοί σύμβουλοι έχουν το δικαίωμα να καταρτίζουν σχέδια κοινωνικής στέγασης. Αυτό περιλαμβάνει την κατασκευή προστατευόμενων κατοικιών, ένα είδος κατοικίας που υποστηρίζεται από την ισπανική διοίκηση με στόχο να διευκολύνει την πρόσβαση σε κατάλληλη στέγη για άτομα και οικογένειες με περιορισμένο εισόδημα ή ευάλωτη κατάσταση. Αυτές οι κατοικίες προσφέρονται σε τιμές κάτω από τις τιμές της αγοράς, χάρη σε κρατικές επιδοτήσεις ή χρηματοδότηση με ευνοϊκούς όρους. Το έργο περιλαμβάνει 1.000 επιδοτούμενες κατοικίες. Σημειώνεται ότι η τοπική κυβέρνηση στην Ανδαλουσία διαθέτει γη για περίπου 40.000 επιδοτούμενα διαμερίσματα, εκ των οποίων τα 8.500 μπορούν να κατασκευαστούν στη Μάλαγα.
Το αντίκρισμα παρόμοιων πολιτικών είναι πιο μεγάλο στη Γαλλία, όπου πέρυσι διατέθηκαν 5,4 εκατομμύρια κοινωνικά διαμερίσματα, με το 25% των διαθέσιμων κοινωνικών κατοικιών να πρέπει να διανέμεται στα πιο μειονεκτούντα νοικοκυριά. Σύμφωνα με γαλλικά μέσα, ο τρέχων στόχος για δημιουργία 100.000 νέων κοινωνικών κατοικιών έως το τέλος του 2025 είναι σε καλό δρόμο.
Στην Αυστρία, ο αριθμός των επιδοτούμενων κατοικιών αυξάνεται κάθε χρόνο. Το 2024, οι μη κερδοσκοπικοί κατασκευαστές της χώρας έχτισαν περίπου 14.000 νέες κατοικίες και σήμερα διαχειρίζονται συνολικά 700.000 κατοικίες. Ωστόσο, καθώς οι περιφέρειες παρέχουν όλο και λιγότερη χρηματοδότηση κάθε χρόνο, ο αριθμός των νέων επενδύσεων μειώνεται εδώ και χρόνια. Η προηγούμενη ομοσπονδιακή κυβέρνηση διέθεσε το 2024 ένα δισεκατομμύριο ευρώ για την κατασκευή 10.000 νέων ενοικιαζόμενων και ιδιόκτητων κατοικιών. Ωστόσο, οι περιφέρειες θα λάβουν τα χρήματα μόνο εάν κατασκευάσουν περισσότερα διαμερίσματα από τον μέσο όρο του 2022 και του 2023.
Η έννοια της μη κερδοσκοπικής ιδιοκτησίας υπάρχει στην Αυστρία από το τέλος του Β’ Παγκοσμίου Πολέμου. Εκτοτε διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στην οικοδομική δραστηριότητα της χώρας, αλλά τα τελευταία δέκα με δεκαπέντε χρόνια η αναλογία έχει αντιστραφεί, με αποτέλεσμα σήμερα οι εμπορικοί κατασκευαστές να παραδίδουν περισσότερα διαμερίσματα. Χωρίς όμως τους μη κερδοσκοπικούς κατασκευαστές δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί καμία μεγάλη αστική ανάπτυξη.
Οι αντιφάσεις της Βουδαπέστης και η αδιαφάνεια της Σόφιας
Η ουγγρική κυβέρνηση αναγνώρισε μόλις φέτος ότι στη χώρα υπάρχει στεγαστική κρίση και κατάρτισε σχέδιο δράσης που περιλαμβάνει σύστημα κρατικών επιδοτήσεων με ευνοϊκούς όρους ανάλογα με τις δυνατότητες λήψης δανείου. Σε άλλο σημείο υποστηρίζεται η ανάγκη να περιοριστεί η εκμίσθωση ιδιωτικών καταλυμάτων για τουριστικούς σκοπούς, να επιταχυνθούν η κατασκευή φοιτητικών εστιών και η ενθάρρυνση επενδυτών ακινήτων για τη δημιουργία 30.000 νέων κατοικιών προς ενοικίαση με προσιτό μίσθωμα. Ωστόσο, η κυβέρνηση θεωρεί απλώς ότι ο μεγάλος αριθμός διαμερισμάτων θα πιέσει τις τιμές προς τα κάτω και δεν μπορεί ή δεν θέλει να εγγυηθεί την «προσιτότητα».
Στη Βουλγαρία, τα κοινωνικά διαμερίσματα ανήκουν κατά κύριο λόγο στους δήμους των μεγαλύτερων πόλεων της χώρας και κυρίως στον δήμο της πρωτεύουσας Σόφιας. Εκεί υπάρχουν σήμερα περίπου 8.000 δημοτικές κοινωνικές κατοικίες για άτομα που αντιμετωπίζουν σοβαρές οικονομικές δυσκολίες, αλλά οι διαθέσιμοι πόροι είναι εξαιρετικά περιορισμένοι. Αυτή τη στιγμή, περίπου 3.200 αιτούντες περιμένουν στη σχετική λίστα και 90 διαμερίσματα παραμένουν κενά, επειδή βρίσκονται σε κακή κατάσταση ελλείψει κονδυλίων.
Στο μεταξύ, η διαδικασία κατανομής των δημοτικών κατοικιών στη Σόφια παραμένει αδιαφανής, με καταγγελίες να αναφέρουν ότι δίνονται και σε άτομα που δεν τις χρειάζονται. Τους τελευταίους μήνες, ο δήμος της Σόφιας προσπάθησε να θεσπίσει νέους, δικαιότερους κανόνες, αλλά η πλειοψηφία του δημοτικού συμβουλίου μπλόκαρε την πρωτοβουλία.
