– Η ελληνική κοινωνία αντιμετωπίζει εδώ και καιρό κρίση στέγης, που όλο και βαθαίνει. Ποια η εκτίμησή σας για τις πολιτικές που ώς τώρα έχει ξεδιπλώσει η κυβέρνηση;
Δ.Σ.: Η κυβέρνηση εφαρμόζει ένα πακέτο χρηματοδοτικών προγραμμάτων που αποτελεί όντως μια σημαντική δημόσια επένδυση στη μεταμνημονιακή περίοδο, όμως βρίσκεται σε εντελώς λάθος κατεύθυνση, καθώς αναπαράγει την κυρίαρχη νεοφιλελεύθερη λογική, χωρίς να λαμβάνει υπόψη της την τρέχουσα συγκυρία. Η Ευρώπη συζητά πλέον για ένα νέο υπόδειγμα στην πολιτική κατοικίας με ενισχυμένο ρόλο του Δημοσίου στη διαμόρφωση της αγοράς και σύμπραξη με δημόσιους, δημοτικούς, κοινωνικούς και συνεταιριστικούς φορείς. Εδώ η κυβέρνηση σπαταλά πεπερασμένους πολύτιμους πόρους σε προγράμματα που υποδαυλίζουν τις τιμές, ενισχύουν την κερδοσκοπία και υποσκάπτουν το δημόσιο συμφέρον και το κοινό καλό.
– Πώς μπορούν να αξιοποιηθούν τα κενά ακίνητα στο πλαίσιο της στεγαστικής πολιτικής;
Δ.Σ.: Στην Ελλάδα, όπου δεν έχουμε καθόλου κοινωνική ενοικιαζόμενη κατοικία (κατοικίες που ανήκουν σε δήμους, σε δημόσιους, κοινωνικούς ή συνεταιριστικούς φορείς με οικονομικά προσιτό ενοίκιο), η αξιοποίηση του μεγάλου αριθμού κενών ακινήτων ως απάντηση στη στεγαστική κρίση μοιάζει αυτονόητη.
Χονδρικά, μπορούμε να διακρίνουμε δύο διαφορετικά αφηγήματα για το πώς μπορούν να αξιοποιηθούν τα κενά. Η μία άποψη είναι πως η επανάχρηση των κενών ακινήτων μπορεί να γίνει βασικός άξονας για την κοινωνική στεγαστική πολιτική και την τοπική ανάπτυξη με στόχο τη δημιουργία σε βάθος χρόνου οικονομικά προσιτού και κοινωνικού αποθέματος. Για να γίνει αυτό απαιτούνται κατάλληλοι διοικητικοί μηχανισμοί, εξειδικευμένα εργαλεία παρέμβασης και κεντρικός ρόλος για την Τοπική Αυτοδιοίκηση, σε σύμπραξη με τους ιδιοκτήτες: ιδιώτες, Δημόσιο ή κοινωφελή ιδρύματα.
Κατά την άλλη άποψη, η ενεργοποίηση των κενών με οριζόντια -χρηματοδοτικά ή φορολογικά- κίνητρα θα συνεισφέρει στο έλλειμμα προσφοράς ενοικιαζόμενης και προς πώληση κατοικίας στην ελεύθερη αγορά και άρα θα συμπιέσει τις τιμές προς τα κάτω παρέχοντας περισσότερες ευκαιρίες για χαμηλότερου κόστους και καλής ποιότητας κατοικία. Αυτή είναι η προσέγγιση του προγράμματος «Ανακαινίζω-Νοικιάζω». Στο πλαίσιο αυτό, συζητούνται και κίνητρα προσέλκυσης ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων για τη διευκόλυνση διαδικασιών αστικής ανάπλασης.
– Πώς βλέπετε λοιπόν το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω»;
Π.Χ.: Η λογική του προγράμματος είναι αγοραία, καθώς τονίζεται ότι η επιστροφή ακινήτων σε χρήση θα αυξήσει την προσφορά μετριάζοντας τις ανοδικές τάσεις των τιμών. Το πρόγραμμα παρέχει κίνητρα σε μικροϊδιοκτήτες για την (επαν)ένταξη μιας αναξιοποίητης κατοικίας τους στην ενοικιαζόμενη αγορά. Επιδοτεί το 40% της επισκευής και ανακαίνισης κόστους έως 10.000 ευρώ (δηλαδή καλύπτει έως 4.000 ευρώ ανά ακίνητο), με σκοπό τη διάθεσή τους για εκμίσθωση τουλάχιστον για τρία χρόνια.
Απευθύνεται σε ιδιοκτήτες ή επικαρπωτές των ακινήτων αυτών, οι οποίοι πληρούν -μεταξύ άλλων- συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια (έως 40.000 ευρώ οικογενειακό φορολογητέο εισόδημα, έως 300.000 αξία της ακίνητης περιουσίας τους). Περιορίζει επίσης τη δυνατότητα επιδότησης σε μόνο ένα ακίνητο ανά δικαιούχο. Υπάρχουν αρκετοί λόγοι για τους οποίους το πρόγραμμα δεν αναμένεται να έχει το προσδοκώμενο αποτέλεσμα και μάλιστα, εφόσον δεν υιοθετούνται συμπληρωματικά μέτρα για τη μακροπρόθεσμη συγκράτηση των τιμών σε προσιτά επίπεδα, ενδέχεται να οδηγήσει σε αντίθετα αποτελέσματα, δηλαδή να συμβάλει σε περαιτέρω αύξηση των τιμών.
– Μπορείτε να μας εξηγήσετε πιο αναλυτικά;
Π.Χ.: Το πρόγραμμα στοχεύει στην επιδότηση 12.500 κατοικιών, απειροελάχιστο ποσοστό (<2%) του συνολικού εκτιμώμενου αριθμού των κενών ακινήτων (πάνω από 700.000 συνολικά, όπως τους τελευταίους μήνες φημολογείται) – αυτό δεν συνεπάγεται σημαντική κατευναστική επίδραση στην αγορά.
Επειτα, ορίζει ως επιλέξιμα ακίνητα έως 100 τ.μ., σε οικιστικές περιοχές, δηλωμένα ως κενά στο Ε9 για τουλάχιστον τα τελευταία τρία έτη, με δικαιούχους που έχουν τουλάχιστον το 50% της ιδιοκτησίας ή επικαρπίας τους. Ομως μέρος των κενών ακινήτων είναι εγκαταλελειμμένες κατοικίες της υπαίθρου ή βρίσκονται σε μη δημοφιλείς αστικές περιοχές ή σε παλιές πολυκατοικίες με προβληματικά χαρακτηριστικά, η κατάστασή τους χρήζει υψηλότερου κόστους ανακαίνιση ή υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες που αδυνατούν να συνεννοηθούν. Η πραγματικότητα αυτή καθιστά το επιχείρημα ότι «η αύξηση της προσφοράς θα ρίξει τις τιμές» ακόμη πιο έωλο.
Τέλος, το πρόγραμμα προϋποθέτει την εκμίσθωση των επιδοτούμενων κατοικιών για μια ελάχιστη περίοδο τριών ετών. Δεν θέτει περαιτέρω προϋποθέσεις για το ύψος του μισθώματος, ούτε ορίζει με κοινωνικά κριτήρια το προφίλ των εκμισθωτών. Αυτό αφ’ ενός δεν εμποδίζει τους δικαιούχους να επωφεληθούν από τρέχουσες τάσεις των τιμών διεκδικώντας τα υψηλά (και ανοδικά) ενοίκια της αγοράς, αφ’ ετέρου δεν εγγυάται ότι στη λήξη της τριετίας το ακίνητο δεν θα πωληθεί, επιδιώκοντας τις ακόμη υψηλότερες προσόδους που υπόσχονται η ανακαίνιση και η επισκευή του. Επιπρόσθετα, η γεωγραφία τόσο των τιμών όσο και των κενών κατοικιών ενδέχεται να οδηγήσει σε άνιση κατανομή των αυξήσεων, π.χ. προκαλώντας δυσανάλογα μεγαλύτερες πιέσεις σε περιοχές όπου οι τιμές και τα ενοίκια παραμένουν ακόμη σχετικά προσιτά.
– Υπάρχουν καλά παραδείγματα από το εξωτερικό; Και πώς θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν στο ελληνικό πλαίσιο;
Δ.Σ.: Υπάρχει πλέον εμπειρία τόσο από εφαρμοσμένα παραδείγματα και από μεθοδολογίες και εργαλεία για την επανάχρηση και αξιοποίηση των κενών ακινήτων. Η απουσία αξιόπιστων και επικαιροποιημένων δεδομένων, η ανομοιογένεια των κενών -και των λόγων που παραμένουν κενά- και η γεωγραφική αναντιστοιχία της προσφοράς και της ζήτησης είναι ζητήματα που θα πρέπει να απασχολήσουν τον σχεδιασμό της όποιας πολιτικής. Προφανώς, οι λύσεις δεν είναι ενιαίες ούτε μεταφέρονται αυτούσιες. Το πρώτο όμως βήμα είναι να καταλάβουμε ποια/πού είναι τα κενά και γιατί παραμένουν κενά. Εδώ ο ρόλος των δήμων είναι κομβικός.
Εχει ενδιαφέρον να δούμε τι γίνεται στις χώρες της Νότιας Ευρώπης, όπου καταγράφονται αντίστοιχα μεγάλα ποσοστά κενών κατοικιών. Τόσο η Ισπανία όσο και η Πορτογαλία έχουν ενσωματώσει στη νομοθεσία τους ποινές και κίνητρα για ιδιοκτήτες που διατηρούν κενές κατοικίες για πάνω από δύο χρόνια. Στη Πορτογαλία, η κενότητα αποδεικνύεται και με τον έλεγχο των συμβολαίων και καταναλώσεων νερού, αερίου, ηλεκτρικού και τηλεπικοινωνιών.
Στα κενά επιβάλλεται πρόστιμο για όσο καιρό δεν αξιοποιούνται, ενώ γίνεται διάκριση μεταξύ μεγάλων (άνω των πέντε ακινήτων στην Ισπανία) και μικρών ιδιοκτητών, καθώς και μεταξύ εταιρειών και ιδιωτών. Βεβαίως και εκεί υπάρχουν αντιδράσεις ή δυσκολίες εφαρμογής και ελέγχου, είναι όμως μια σημαντική πρόοδος. Το πιο ενδιαφέρον ίσως πρόγραμμα είναι αυτό που εφαρμόζει εδώ και κάποια χρόνια ο Δήμος Βαρκελώνης για τη δημιουργία δεξαμενής κοινωνικού ενοικίου σε ιδιωτικές κατοικίες, με συστηματική έρευνα για τον εντοπισμό τους, τεχνική υποστήριξη και επιχορήγηση έως και 20.000 ευρώ για ανακαινίσεις και προσδιορισμό του ύψους του ενοικίου για τουλάχιστον πέντε χρόνια.
– Θα μπορούσαν τα κενά ακίνητα να χρησιμοποιηθούν για την υποστήριξη βιώσιμων κοινοτήτων συγκατοίκησης ή οι συνεταιριστικές κατοικίες;
Δ.Σ.: Σίγουρα! Και αυτό θα μπορούσε να αποτελέσει προτεραιότητα στο πλαίσιο μιας στεγαστικής πολιτικής που επιδιώκει παράλληλα την οικονομική, κοινωνική και περιβαλλοντική βιωσιμότητα των πόλεων και των κοινοτήτων. Είναι πάρα πολλά τα παραδείγματα σε πόλεις της Ευρώπης από πρακτικές επανάχρησης κενών κτιρίων που έχουν ξεκινήσει από τα κάτω, από αυτο-οργανωμένες ομάδες, κοινότητες και κινήματα, με στεγαστικές καταλήψεις, τακτικές προσωρινής χρήσης κενών ακινήτων, μετασκευές ανενεργών δημόσιων κτιρίων κ.ά. Πολλά από αυτά οδήγησαν στη θεσμοθέτηση εξειδικευμένων πλαισίων και προγραμμάτων. Στην ομάδα έρευνας-δράσης Cohab έχουμε ασχοληθεί ιδιαίτερα με πολιτικές μακροχρόνιας παραχώρησης δημόσιων ακινήτων και κτιρίων για τη δημιουργία συνεταιριστικών κατοικιών που θα μπορούσαν κάλλιστα να βρουν εφαρμογή και στην Ελλάδα, εφόσον υπάρξουν πολιτική βούληση και ευρύτερη κοινωνική στήριξη.
– Πώς θα μπορούσε επίσης να συνδυαστεί η στεγαστική πολιτική με πολιτικές αποκέντρωσης και ενίσχυσης του πρωτογενούς τομέα;
Π.Χ.: Η εγκατάλειψη της υπαίθρου τις περασμένες δεκαετίες, η μετανάστευση (εσωτερική και διεθνής), τα παραγωγικά πρότυπα και η άνιση περιφερειακή ανάπτυξη έχουν αφήσει σε πολλά μέρη της Ελλάδας σημαντικό κτιριακό και στεγαστικό απόθεμα που βρίσκεται σε αδράνεια ή υποχρησιμοποιείται. Μέρος του αποθέματος αυτού θα μπορούσε να αξιοποιηθεί ως κοινωνικός πόρος, στο πλαίσιο μιας ευρύτερης στρατηγικής και στοχευμένων σχεδίων που συνδυάζουν την κοινωνική (στεγαστική) πολιτική με την αντιμετώπιση του δημογραφικού μαρασμού και την τοπική ανάπτυξη και αναζωογόνηση της υπαίθρου.
Η ενεργοποίηση υφιστάμενων κτιριακών πόρων (δημόσιων και ιδιωτικών) ως επίκεντρου μιας κοινωνικής πολιτικής για την κατοικία, με οριζόντια συμμετοχή των τοπικών κοινωνιών (Αυτοδιοίκηση, ιδιώτες, φορείς κοινωνικής και αλληλέγγυας οικονομίας), μπορεί όχι απλά να καλύψει στεγαστικές ανάγκες όσων αντιμετωπίζουν δυσκολίες, αλλά ταυτόχρονα να αποτελέσει κίνητρο για την προσέλκυση νέων κατοίκων, να συμβάλει στη συνολικότερη βελτίωση της ποιότητας ζωής σε τοπικό επίπεδο και να διευρύνει τις ενδογενείς αναπτυξιακές προοπτικές.
Καταγράφοντας τα κενά
Μοιάζει απλό, αλλά είναι σημαντικά πιο σύνθετο απλά και μόνο το να καταγραφούν τα κενά ακίνητα. Η Δήμητρα Σιατίτσα και ο Πάνος Χατζηπροκοπίου, μαζί με τους Νίκο Βράντση, Μαρία Καραγιάννη, Ηλιάννα Μάγγου, Μeric Ozgunes, Πέννυ Σεφεριάδου, συμμετείχαν σε μια σχετική έρευνα, μετά από ανάθεση της ΜΑΘ ΑΕ ΑΟΤΑ για λογαριασμό του Δήμου Θεσσαλονίκης για τον εντοπισμό κενών ακινήτων που ανήκουν σε ιδιώτες, εταιρίες, δημόσιους και κοινωφελείς φορείς, προς αξιοποίηση στα προγράμματα κοινωνικής κατοικίας του Δήμου. Αξιοποιώντας συμπληρωματικές μεθοδολογίες και δεδομένα από διαφορετικές πηγές (πχ ΕΛΣΤΑΤ, ΕΥΑΘ, κτηματολόγιο και στοιχεία του ΔΕΔΔΗΕ για τις διακοπές ηλεκτροδότησης από το 1995 έως σήμερα,) προσπάθησαν να «ακτινογραφήσουν» τα κενά ακίνητα της πόλης. Στη συνέχεια η έρευνα πεδίου που πραγματοποίησαν έδωσε τα «κλειδιά» ώστε να κατανοήσουμε τι κρύβεται μέσα στα άδεια κτίρια.
«Τα κενά ακίνητα δεν είναι ένα στατικό και ενιαίο φαινόμενο, αλλά μια δυναμική διαδικασία, αποτέλεσμα των πρακτικών και των στρατηγικών που αναπτύσσουν οι εμπλεκόμενοι δρώντες -ιδιοκτήτες, επενδυτές, εταιρείες και κράτος- σε κάθε συγκυρία», μας λέει η Δ. Σιατίτσα. Τι μηνύματα λοιπόν μας στέλνουν τα άδεια σπίτια; Πώς «διηγούνται» την ιστορία μιας πόλης, αλλά και πώς, παράλληλα, «μιλούν» για την αγορά και τις πολιτικές επιλογές;
Οπως εξηγεί ο Π. Χατζηπροκοπίου, «η χωρική τους κατανομή αντανακλά τις τάσεις αστικής ανάπτυξης και την κοινωνική γεωγραφία της πόλης: “διάχυση” προς τα προάστια, αλλά και “συρρίκνωση” πυκνοδομημένων τμημάτων του αστικού ιστού. Η θέση και η κατάσταση των μη ηλεκτροδοτούμενων οικιστικών ακινήτων αποκαλύπτουν σε έναν βαθμό κάποιους από τους λόγους για τους οποίους παραμένουν κενά και αναξιοποίητα (είναι π.χ. απαξιωμένα και ανεπαρκή, δεν ανταποκρίνονται στις ανάγκες των ενοικιαστών, ενώ οι ιδιοκτήτες τους ενδέχεται να μη διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα να προχωρήσουν σε επισκευές και βελτιώσεις).
Ομως οι ενδείξεις της έρευνας πεδίου παραπέμπουν και σε πολύ πρόσφατες εξελίξεις στην κτηματαγορά και τις επενδυτικές πρακτικές, όπως π.χ. στη γεωγραφία των αγοραπωλησιών και ανακαινίσεων, αλλά και των πλειστηριασμών κατοικίας. Μέρος του ανενεργού αποθέματος φαίνεται να αφορά και ακίνητα που έχουν περάσει στην ιδιοκτησία χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων ή ξένων επενδυτών και είτε καθυστερεί σημαντικά η αξιοποίησή του στην αγορά ή παραμένει κλειστό καθώς αγοράστηκε με στόχο την απόκτηση της Golden Visa και όχι για να αξιοποιηθεί».
Δήμητρα Σιατίτσα, διδάκτορας του Τομέα Πολεοδομίας ΕΜΠ, ερευνήτρια σε θέματα κατοικίας και πόλης
Πάνος Χατζηπροκοπίου, αναπληρωτής καθηγητής, Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης ΑΠΘ
